购买商住楼和住宅楼的区别主要就是以下的这几点：

1、土地性质不一样，商用住宅的土地是商业土地性质的，住宅楼用地是属于住宅土地性质。

2、产权年限不一样，商业用地上如果建设居住的房屋，那么就属于公寓里的房子，一般这种房屋的使用年限在40年50年左右。如果土地性质是住宅用地，那么建设住宅楼，产权是70年。

3、地理位置不同，大部分的商业用地都是在市区繁华地段，住宅用地一般都离中心远一点。

4、小区环境不一样，公寓房的绿化环境都比较小，容积率比较大。住宅楼的小区环境比较好，绿化环境比较多，容积率比较小。

商住楼可以落户上学吗？商住楼是不可以落户上学的。只有普通类型的住宅才能够落户，商住的房屋并不具有此项功能，因此若想要落户上学，最好是咨询学校或教育局，看所购买的房屋是否属于学区范围，是否符合落户上学的条件，通常商住的房屋都是不能落户的，并且和普通住宅相比，商住的房屋可以用来居住，也可以用来做经营性使用，商住楼的生活成本比普通住宅要高，并且产权年限比普通住宅要短。

商住楼过户税费很高吗？商住楼过户税费相比普通房屋来说是比较高的。商住楼过户时，契税按照商业标准按3%征收，商住楼房产证未满5年的，并且面积大于140平的，需要按照房屋价格的5.6%征收营业税，房屋面积低于140平的，按购入和售出时的差额，按5.6%征收营业税，房产证满5年的，面积高于140平的，按房屋出售盈利部分的5.6%征收营业税，房屋面积低于140平的免征营业税。

以上就是关于购买商住楼和住宅楼有什么区别问题的内容，二者的土地性质、生活成本和产权年限都有所不同。

法律主观：

公寓房和普通住宅的区别主要是：1、土地年限上：公寓为商用水电费按商用算,土地使用年限为50年,不可以签户口；住宅水电费按民用算,土地使用年限为70年。2、购买价格上：公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高,所以公寓的销售价格要比住宅稍高。3、地段和使用价值上：公寓普遍的特点是位置属于中心地段,一般以小户型全装修出现；住宅多种地段都存在，一般以2-3居室居多，总花费高于公寓式住宅房，用做私人产权房而非投资。

《房屋登记办法》第八十六条房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)房屋所有权证书；(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；(五)证明房屋所有权发生转移的材料；(六)其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。