2018年8月深圳出台《关于深化住房制度改革加快多主体供给的意见》号称深圳版房地产供给侧改革外面也称之为“二次房改”。

在2018年的这份文件里把深圳未来17年2018-2035的住房供应分成四个层面公租房占比20%+安居房占比20%+人才房占比20%+商品房占比40%。

这四类房子合计大概会有170万套其中属于政策类住房的安居房及人才房合计占比达到40%大概是68万套16年供应周期每年约4万套。

2019年4月29日深圳市正式公布了《安居商品房办法》和《人才住房办法》的征求意见稿。在这个意见稿中明确将以上两类商品房确定为“封闭流转的非完全产权房”即为深圳版共有产权房。

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深圳地少人多

多渠道建设政策房成为趋势

市场供应要翻倍

深圳是一个典型的地少人多的城市全市面积仅有1990多平方公里但常住人口却超过1000万管理人口超过了2000万。

同为一线城市上海面积6300多平方公里北京是16800多平方公里广州是7300多平方公里。深圳相当于北京八分之一上海广州三分之一。

因此深圳每年商品住宅的供应量大概仅有4-5万套而根据供应计划深圳每年还要额外新增4万套的政策房和2万套的公租房土地供应能力显然是要遭到质疑的毕竟每年要新增供应10万套住宅供应量基本翻倍。

因此在本次征求意见稿中深圳明确提出了四大解决方案

第一盘活存量土地允许机关、事业单位及国有企业等部门利用自有存量土地来建设政策房相当于又回到了单位分房时代。

第二工业、物流仓储等产业用地在符合城市规划的前提下可以用来建设政策房相当于调整了土地性质。

第三允许集体建设用地来建设政策房这一点跟北京比较类似北京目前也已经开始允许集体建设用地用来建设共有房增加土地供应能力。

第四公共配套集中地区可以适当配建政策房比如产业园区、公交车站等地方。

通过以上四大土地结构的调整深圳的建设用地范围无疑被扩大了土地供应能力的瓶颈被解决掉了。

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必须户籍+社保才能租售政策房

深圳抢人又出新花招

深圳本次一共推出了三种政策房公租房每年约2万套人才房+安居房合计每年4万套合计大概每年6万套。

但是这三种政策房申请人都必须要有深圳户籍及社保年限缺一不可

公租房必须是深圳户籍+3年社保+名下无房而且家庭收入不能超过财产限额财产限额是市政府动态调整。

人才房的申购条件深圳户口+10年社保+名下无房买房价格为市场价格的60%。

安居房的申购条件深圳户口+10年社保+名下无房且满足政府的财产限额买房价格为市场价格的50%。

以上三种政策房的配售前提条件都是必须要有深圳户籍及社保这又变成了深圳抢人的新花招落户社保即可有机会享受五折优惠购房呦。

3

政策房有望转完全产权房

做法比北京还狠

北京的共有产权房是不能转为完全产权房的只能在满足共有产权房资格的购房人之间进行封闭流转。这就导致了北京共有产权房弃购率比较高对商品房市场影响不大的关键因素。

但是深圳的政策房却有望转成挖完全产权房只要你缴纳社保满15年或者年满60周岁且购房满10年就可以在缴纳增值收益之后转成完全产权房两个条件只要满足一个就可以。

但是也规定了一定期限内的内部流转

第一签订买卖合同后的三年内只能让政府原价回购。

第二签订买卖合同的三年后到没有拿到完全产权期间可以卖给具有政策房资格的人或者申请政府回购。

第三签订买卖合同的三年后如果拿到了完全产权缴纳增值收益之后即可变成商品房进入自由买卖市场。

因此可见深圳的政策房其实保留了三年后进入商品房流通市场的通道从而会对商品房市场形成较大的影响。

综上所述我们认为本次深圳的“二次房改”已经进入了实质性的落地阶段未来市场供应量将会翻倍政策房入市将会对未来深圳房价起到较大的抑制作用从而对深圳楼市未来的投资空间形成压制。

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影响。房改房没有契税发票影响二次买卖，因为会降低价格。发票是指一切单位和个人在购销商品、提供或接受服务以及从事别的经营活动中，所开具和收取的业务凭证，是会计核算的原始依据，也是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。