一、房屋买卖只公正不过户可以吗二手房交易时选择房屋公证，而不直接过户的行为，通常是想少交营业税，还可能是因为房屋本身还没有办下房产证或有其他问题。一般希望做公证的多数是房屋中介、炒房者或房屋本身有问题的，如办不下房产证的人，他们为了让购房者安心，就进行房屋公证，但事实上，这种做法并不保险，对房屋交易也没有保障。我国规定不动产权是登记注册制，没有产权证，就仍没有所有权。所以，做了房屋公证后，房子还是卖房者的。中介很可能在公证之后，撤销委托书或补办房产证。因此，建议购房者买二手房时还是直接过户比较保险，不要一味贪图便宜。办理房屋公证后，房屋产权仍处于不稳定状态，买房者承担着很大的风险。那么房屋买卖只公正不过户有什么风险呢？第一种，为了想要逃避营业税，暂不过户。这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势，卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。第二种，房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。第三种，房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。第四种，卖房者对房屋没有产权，只有使用权。比如一些单位分房后，房子就由职工一直居住，但是单位并没有将房子产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同，一般公证处不予公证，即使公证了也不具法律效力。第五种，联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。第六种，产权证仍在办理的过渡类型房产。当房地产公司的相关手续不齐全时，开发商可能会推迟给买受人发放房产证，此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。一手卖房人再卖出后，风险就转嫁给了二手购房者。

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买二手房无法过户是怎么回事？怎么解决

如今的房地产市场，虽然新房市场日渐成熟，但是还有很多人因为种种原因，对于二手房情有独钟。但是二手房的交易没有新房那么简单，房屋权属 、房款交割、连环单交易等方面日趋复杂，今天小编房产房谈给大家讲下房产交易中期间存在的潜在风险，针对二手房交易的特点，为您介绍讲解风险的那些“干货”。

一、房屋查封风险

用购房人首付款帮出售方解查封的约定，对买方是完全不负责任的。很可能购买的房屋查封没有解除，钱款也收不回来了。

房主存在债务纠纷、替他人担保、家庭矛盾等因素都会造成房屋被查封，而且一个房屋有可能被多个司法部门查封。

同时，签定合同、网签、交税、贷款等操作，都不能制约房屋被司法查封，也就是说，在房屋过户前，都不能避免交易房屋被查封的风险房屋在被查封的过程中，也会严重影响买卖交易的履行。

因此在签约前务必进行权属查档（去当地房管局查询该房产是否存在查封等）！

二、房屋处于抵押状态

在二手房交易中，处于抵押状态的房屋是无法进行过户的，需要产权人在过户前解除抵押才能正常过户。在签约前与出售方核实房屋抵押情况并要求出售方在买卖合同中明确填写。房屋抵押情况可通过不动产登记证来辨别。亦可通过查档明确房屋抵押、查封等情况；如出售方房屋有抵押，同时又需要买受方出资进行还款时，小编建议买卖双方提前与第三方担保机构签署协议，由第三方机构进行担保还款，确保房款安全及合同的正常履行。

三、房款交接

先过户后给钱?还是先交接大额房款，后续再办理过户手续?是一个两难的选择，都存在重大风险：

在此小编房产房谈诚挚的提示您，要成功地控制资金交接风险

交易双方都应该要求资金存管或者资金监管，二手房因司法查封、冻结、抵押、债务纠纷、贷款等因素影响，都会造成买卖合同无法履行，所以为确保房屋交易顺利，资金安全，建议交易双方采取资金存管或监管的方式进行房款交接。

资金监管与资金存管业务的区别？

资金监管

有些地区房屋管理行政机关为保障交易双方资金安全，交易过程中的资金划转可选择通过其设立的专用账户监管，待产权转移登记完成资金解除监管。监管主体是当地房屋管理局，其在银行开立监管账户。

资金存管

为确保交易资金安全，交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配，待满足解冻条件后资金解冻。存管的款项有定金，首付，物业保证金，户口保证金。

资金存管办理的基本流程如图；

四、连环单风险

所谓连环单是客户在买房的同时，也在卖房，涉及两笔或多笔交易，房产房谈温馨提示您：

签约及后续履约过程一定注意房款支付时间，网签时间，过户时间等约定及履行，连环单操作过程中，一旦一笔出现履约延迟，将可能连带另外一笔或多笔合同，导致出现违约的情形；

五、明确房屋共有权情况

出售房屋必须要共有权人书面同意，否则签署了合同也可能被认定无效，还有可能承担违约责任。

房屋共有权人是指，多人共同拥有对房屋出售的权利。较为常见的有，夫妻共有。只要出售方已婚，一般默认出售方配偶为房屋共有权人。

另外，继承、多人集资购房、职工和单位共有等，也可以认定为共有权人。法律规定，一套房屋，必须所有共有权人同意才能出售。如房屋有共有权人，要求所有共有权人必须到场签署合同。如共有权人不能到场的，出售方需要提供相应授权委托书、公证书；配偶不能到场的，要提供配偶同意出售证明；卖方为单身的，核对单身证明或其他证明婚姻状况的资料。

六、户口及物业交验

标的房屋户口：二手房屋交易不同于一手房，往往会出现标的房屋存在现业主及家人，甚至以前的业主及家人户口未迁出的情况，因此对于购买房屋是否存在未迁出户口，建议您在签约前到房屋所在地派出所户籍科进行查询；如签约前无法迁出户口的，请在买卖合同及补充协议中进行约定迁出时间。

为二手房过户是购房的最后一步，在二手房过户后，这个房屋才是真正属于购房者的。但如果该二手房出现了以下六个问题，就很可能会导致购房者的二手房无法过户。下面，小编就为大家总结了六个典型无法过户的案例，以供参考。

一、产权因违章搭建被冻结，无法过户

房屋有违建，一旦被城管委认定要求整改，在整改完毕并恢复原貌之前，房管局将暂停房屋二手房的过户交易。

解决建议：购房者可以对比房产证上该房屋的面积，再与实测面积进行对比，看看该房源是否违建。在签订购房意向时，要明确违约责任，如果由于房东隐瞒违建导致无法过户，必须赔偿相应损失。如果不慎买到违建二手房，又没有在合同中明确责任，那么整改只能由买家承担。

二、房产有抵押，产证不全，无法过户

抵押房，房产证不在房主手里，而是在银行手中，一般情况下要购买此类型的房子，需要到银行办理解押（俗称：赎楼），解押后才可以办理过户。但是如果该套房产还做了其他担保欠款，买家必须先还清担保的钱，才能办理解押。

解决建议：一般情况下，中介公司会帮购房者做初期的产权调查，是否是抵押房，是否有担保，是否有其他的信用问题，购房者在和中介签订合同时，要写明如果因产权调查不明导致无法过户，责任由中介承担。

三、政策变动失去购房的资格，无法过户

如果因为宏观政策的原因，导致失去购房资格，已经签订的定金协议或者买卖协议，可以根据合同法上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。

四、共有产权人不知情，无法过户

房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分共有财产，与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下是无效的，过户时也必须所有共有产权人到场签字，才能完成过户。

解决建议：签订合同前查验产权证，要求产证上的所有产权人到场才能签订合同。

五、法院查封的房屋，无法过户

因房主涉及其他债务纠纷、所有权有争议涉及诉讼、其他刑事案件等原因房屋被查封，如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，而房屋被查封期间是无法过户。

解决建议：买房者购房前要核实房屋产权情况，签订合同时明确如遇到房屋被查封的情况，买方可以无责解约。

六、网签打时间差，一房两卖，无法过户

一房两卖一般都是房主利用网签时间差，不及时办理过户手续。等网签备案时买家才发现房主已将房屋又卖给了另外一个买家。

解决建议：对买方来说，预防一房两卖，签订房屋买卖合同后应尽早办理房屋过户手续，如果签订买卖合同后，需要较长时间才能办理过户手续，应到房屋登记部门办理预告登记。办理预告登记后，不经过预告登记的买方的同意，房屋不能办理过户登记手续。

二手房过户已经是最后一步，所有的准备工作都应准备好了，不能等到最后才发现无法过户，到时只会花费更大的心力，所有的纠纷都可以在合同里规避，比如过户的时间、户口迁出、赎楼约定等等。