以房养老存在问题：

法律制度法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。

如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

养老观念

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈，养儿就是防老，我认为主要是社会的大环境的重压，每个人可能都不能应付这个社会，但是我们的专家学者总是让新一代适应社会，没有办法。

金融机构

“以房养老”金融产品推出的较大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

养老机构

老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

产权制约

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

适用人群

按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

7月1日起，我国“以房养老保险”开始在北京、上海、广州、武汉4地进行为期两年的试点。对此，市场反应不一。有人认为这种养老方式不可取，房产为何不留给子女反而抵押给保险公司？有人担心将房产抵押给保险公司后，房价上涨了怎么办？也有人质疑，是不是政府就此卸下了居民养老的责任？究竟应该如何看待“以房养老”这种保险方式？

以房养老保险是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。在该模式下，拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

本期话题：“以房养老”靠谱吗？

在线律师：陈军

问题一：房地产市场存在许多不确定因素，如何评估抵押房产的价值？

律师解读：我国房地产市场本身还处在不太成熟的阶段，房价不太稳定，如何评估抵押房产的价值？这对于尚属新生事物“以房养老”政策实施中的保险公司和老年消费群体来说都是非常担忧的事情。

中国保监会6月23日发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称“指导意见”）指出房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。“以房养老”期间房子升值、贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。这从一定程度上打消了消费者的部分顾虑，但如何评估细则还有待进一步完善。

问题二：房子一旦“交”出去，是不是就拿不回来了？

律师解读：根据试点细则，可以通过两种方式拿回自己的房屋和产权：

第一，在犹豫期内反悔，为保障老年人的权益，《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》规定，参与“以房养老”的“客户的犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期增加了一多半；

第二种方式是超过犹豫期后，老年人可以采用退保的方式拿回自己的房屋和产权，但与任何商业保险的退保程序一样，抵押人将不可避免地承担一部分提前退保的损失，根据《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》的规定，保监会要求保险公司每年必须公布房产价值情况，以及退保剩余价值，以便老年人在选择提前退保时可以根据实际发生的退保损失衡量利弊。

问题三：4城市率先试点，“以房养老”离成都有多远？适合全国普遍推行吗？

律师解读：自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。

成都作为我国西南地区的重要城市，经济发展最快的城市，接纳吸收新鲜事务的能力较强。如果下一步国家扩大试点的话，成都绝对是不二的选择。但何时在成都施行，仍是未知数。

国家在北京、上海、广州、武汉进行“以房养老”的试点证明该养老方式具有很大的可行性，但是是否适合全国推行还需要根据以上四城市的试点的情况来确定，同时根据试点情况进一步制定完善的“以房养老”法律政策。

无论进小范围内的试点还是全国推广，“以房养老”商业保险是一种市场化的运作，其推行和发展受多种因素的制约，有限的受众、较高的门槛决定了其“小众”属性，不会成为养老的主流方式。

关于以房养老，网友担心：

既然有了养老保险，为什么还要“以房养老”，这是政府在甩包袱吗？

律师解读：“以房养老”在房产价值日渐增长的时候应运而生，必有其价值。

①随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”在不断变大，政府越早探索养老保障问题，则对国家养老事业的发展越有利；

②盘活老人所有的房产，有助应对刚需购房的要求；

③改变传统家庭养老模式，减轻家庭养老的负担等。

同时有鉴于，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。重点为城乡“三无”老人，低收入老人，经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，进一步明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。

如果房产在抵押期间增值了，增值收益是不是全被保险公司收走了？

律师解读：保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，您在办理“以房养老”期间房子升值、贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。

如果抵押期间房价跌了，或者抵不上保险本息了该怎么办？

（以上回答发布于2016-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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