自国家调控政策相继出台后，房地产企业为加快销售，促进资金回笼，纷纷加大促销力度。需要注意的是，企业在采用不同方式促销的同时，不要忽视其中的涉税问题。

一、代垫首付

针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。

比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。

企业财务人员认为，既然企业没有实际收到业主全部首付款，那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入，到业主实际还款时再入账处理，每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。即对首付款50万元，企业财务仅入账30万元，纳税申报营业额30万元，其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。

企业如此操作有无涉税问题呢？按照相关税收政策规定，销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。其中，营业税相关法规规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业为尽快回笼资金，促使客户尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当全额计入营业额，计算缴纳营业税及其他税金。

另外，房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》，根据协议约定，客户必须在房地产企业规定时限内（一般在交房前）将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房。

此垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算。将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另作纳税处理。但是，房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。

二、购房返税

某市规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税，额外契税由企业代客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税4万元，办理房产证时客户仅支付1万元，另外3万元由房地产企业承担。该销售方式下，企业实际收入仅97万元，但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。

三、打折促销

房产新政实施后，各房地产开发企业运用较多的是打折促销方式。不过，企业对外宣传是打折销售，最终还是按净价签约。千般促销手段，均不如直接让利简便，客户得到实惠，企业也减少了税金支出。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

一、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。

例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。

解答：销售税金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330万元

扣除项目金额合计=4400+330=4730万元

增值额=6000-4730=1270万元

增值率=1270/4730*100%=26.8%

适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270*30%=381万元

通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：

第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：

销售税金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1

扣除项目金额合计=4400+0.055X1

增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。

第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计=X2+330

增值额=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。

二、利用土地增值税的征税范围进行筹划

第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。

三、利用增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。