小区公摊产生收益归开发商所有；无论公摊面积或套内面积是增加或减少，双方均互不找补差价；开发商逾期交房违约金为万分之一，而购房者逾期付款违约金为万分之五......

这是四川资阳一楼盘购房合同中规定的部分条款，有业主发现后觉得不合理，遂向主管部门投诉举报。

1月19日，资阳市市场监督管理局发布消息称，经查，该购房合同确实在“面积差异处理”以及“公摊收益归属”等方面存在不合规的情况。目前，开发商已与业主协商一致，双方达成了新的《商品房买卖合同》。

购房合同内容太多未仔细看，事后发现多条“霸王条款”

2019年7月，汪女士在资阳某楼盘看中了一套商品房，在与销售人员谈好价格后，当月就签订购房合同。但几个月后，同一楼盘买房的朋友告诉汪女士，购房合同好像“有问题”。

“当时因为合同内容比较多，我根本没有认真去看。”汪女士说，合同第十二条第一款写有：甲方及甲方委托的管理公司有权在该房屋所在楼宇的屋面、外立面（包括但不限于玻璃幕墙等，下同）和公共部位（包括但不限于厅堂、电梯轿箱、楼梯间等）等规定、设置广告位，广告位和底商广告位的经营管理由甲方委托的管理公司负责，产生的相关收益归甲方享有。“这完全就是说小区公摊收益归开发商所有。”

旧购房合同约定面积增减不找补差价

另外，汪女士还发现合同中约定，无论公摊面积或套内面积是增加或减少，双方均互不找补差价。“这些条款都是对开放商有利，对业主不利，我觉得很不合理。”

2019年12月，汪女士针对此事向资阳市市场监管局投诉举报。

部分条款确实不合规，主管部门协调整改

12月16日，资阳市市场监管局正式受理此事。

“确实有不合规的条款。”据该局市场合同科负责人介绍，在仔细审阅汪女士签订的《商品房买卖合同（预售）》发现，在“面积差异处理”以及“公摊收益归属”等方面确实存在不合规的条款。“公摊收益应该是归全体业主所有。”

除此之外，工作人员还检查出合同中存在违约责任不对等、剥夺消费者知情权等“霸王条款”。“开发商逾期交房违约金为万分之一，而业主逾期付款违约金却为万分之五。”

资阳市市场监管局认为，该楼盘侵害了消费者合法权益，存在利用格式条款排除消费者权利和免除自身责任等情况，违背有关法律规定。随后，约谈涉事楼盘开发商，要求其限期15个工作日整改，并将修改的合同版本送市场与合同科备案。

超期未整改，涉事楼盘被关闭网签系统

虽表示将按要求修改合同，但直到今年1月7日，涉事楼盘却以公司还在走法务流程为由，并未上交修改后的合同版本。

“这已属超期未整改。”资阳市市场监管局立即协调市房管局关闭了该楼盘的网签系统，使其不能再签立新合同和有新的往来资金。

1月13日，工作人员再次组织双方协商，核对新修订的《商品房买卖合同》。经工作人员核验完需整改的内容后，双方签字捺印确认了业主在“面积差异处理”、“公摊收益归属”的权益。

旧合同规定公摊收益归开发商，而新合同已将此条删除

市场合同科负责人说，新合同将“公摊收益归属开放商”这一条款删除，对“违约责任不对等”、“面积差异处理”等不合规条款也进行了修订。“出现面积差异，旧合同是不找补差价。而新合同约定，如果最终面积多3%，业主不用出钱；如果少3%，则由开发商双倍返还。”

新购房合同对面积差异处理进行的修订

1月19日，记者致电涉事楼盘销售相关负责人获悉，汪女士之前签订的《商品房买卖合同》属于公司的模板合同，以前并没有人来反映合同有问题。目前，新修订的合同已于本周四在资阳市房管局公示，将适用于该小区全体业主，同时未来新开发的楼盘也会按新合同来执行。

据悉，自2019年开展利用合同格式条款侵害消费者权益的违法行为专项整治工作以来，资阳市市场监管局针对房地产行业，开展检查124户次，约谈房地产企业17户，审查格式条款合同50余份，梳理问题100余条，发出责令整改通知书25份，调解合同纠纷4起，切实维护消费者合法权益。

这5个霸王条款并不可怕，教你见招拆招！

在新房价格不断攀升的情况下，很多购房者转投二手房，但在购买二手房过程中难免会同中介公司打交道，而这其中存在着许多法律潜在风险，下面我们来看看这些实例，借此来识别二手房交易过程中的“陷阱”。

强扣业主房产证

案例回放：陈女士居在梅林。今年8月1日开始，深圳个人住房转让开始强制征收个税，她的房子满足免税的条件，但她并不知情。

“9月份，创道地产梅林分行的地产经纪人告诉我，如果现在不卖，可能以后要征收2

0%的个税。”陈女士表示决定卖房。9月15日晚，该中介带来一个买家，三方签署了协议，中介带走房产证。

后来，陈女士收到1万元定金，而并非是原来的2万元。中介称，剩余的1万元用来支付业主没有支付的物业管理费、水电费，还有佣金和办理房产证过户的加快费等。“我怀疑工作人员的诚信，”陈女士坚持要回另外1万元定金，但对方一直不肯给。陈女士于是要求中介还她房产证，但中介当时拒绝归还。

记者点评：房产证的所有权属于业主，业主是权益既得人，无论交易与否，这个事实都不会改变，所以业主要回自己的房产证，中介无权扣押，中介扣留房产证属于侵权行为。

瞒天过海吃差价

案例回放：南山区的张先生半年前准备在南山买房，他通过某中介看中了一套房子，中介人员表示业主要价75万，没有降价余地。张先生希望和业主直接见面沟通，中介几次都以业主长期出差为由，无法安排见面。

张先生虽然看好这套房，对价格也能承受，但始终觉得有些蹊跷。于是他向中介索要业主手机号码。虽然中介极不乐意，但在张先生强烈要求下，不得不告诉了他。张先生在与业主沟通后发现，业主委托

房产中介的房屋售价仅为70万元。该业主称，最近中介还在不断劝说业主签订委托书，委托其代理出售房屋的全部事宜。如果业主签了委托书，那么这5万元的差价业主和张先生都将无法发现。

记者点评：瞒天过海吃差价，是不良中介惯用伎俩。虽然不少中介承诺“不吃差价”，但是到底吃没吃，买卖双方不见面谁也不知道。所以，买卖双方最好还是通过中介沟通一下。

设置霸王条款

案例回放：刘某、陈某与某中介公司三方签订一份《房屋转让合约》。《合约》约定，刘某通过中介向陈某购买一套房产，转让成交价为人民币209.38万元。同时约定：“陈某或刘某未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方必须实付中介公司人民币11.56万元，作为赔偿中介损失。”后来，刘某并未按合同约定付款，刘某与陈某至今未签订正式房地产买卖合同。中介公司认为刘某违约，应按合同约定向其支付违约金人民币11.56万元用以赔偿损失，遂起诉至法院。法院判决认为，该条款属违约条款，违反公平原则，驳回了中介的诉讼请求。

记者点评：很多中介公司的居间合同都有类似的霸王条款。法院判决认为，在交易不成功的情况下，要求委托人支付居间报酬，违反了《合同法》相关规定。购房者签订合同时，要仔细逐条推敲。

“阴阳合同”逃税漏税

案例回放：何先生通过中介公司看中了一套两房单位。讨价还价后，最后双方把房价定在46.8万元。随后，何先生先交了3000元的诚意金。

后来，中介称，卖主在购入该套房时的价格是32.7万元，如果在新的房产证上写现在的房价，那么业主就要交纳较高的契税。中介提出可签“阴阳合同”，从而实现“合理避税”：在新的房产证上，只是写原价32.7万元。

何先生认为，这样将给自己未来房子的使用、转让埋下隐患，拒绝了该建议。但中介表示，如果不这样做，业主会承担高额税费，中介也无利可图。交易失败后，何先生打算要回诚意金，但中介以诚意金已经给了卖主为由，拒绝返还。

记者点评：律师表示，“阴阳合同”是逃税漏税的行为，不受法律保护，一旦被举报，很可能会对买卖双方造成伤害，甚至可能导致买卖合同的无效。

单方面篡改合同条款

案例回放：今年4月，陈先生在中介推荐下，决定购买罗湖日豪名园一套房子，总价36万。

随后，在中介提议下，陈先生先签好了合同的买方部分，约定双方应当在45天之内办完解除抵押手续，并当场交了1万元诚意金。后来，陈先生拿到业主签好了字的合同后发现，“45”天被改成了“145”天。中介同时告诉他，这套房只是备了案，房产证并没有办下来。10月，中介通知说，业主要求房款再增加5000元，并加付给中介3000-4000元办证“加快费”。

记者点评：二手房买卖双方应该在合同上明确过户的时限、各自的违约责任等。合同签署后，任何一方不可以单独随意修改、增加内容，对于业主签了合同后又要求加价的情况，业主可以以违约为由要求对方返还双倍定金。

明知没房产证也卖楼

案例回放：李女士通过中介购买罗湖区的一套二手房，中介人员告诉她，房子有房产证。李女士向中介公司缴了4000元订金。之后，中介安排她与吕姓业主见面。

在签合同时，李女士得知这套房子根本没有房产证，但是中介人员和吕某说，“房子可直接到发展商处过户给她。”于是李女士与吕某签署了房产转让合约，并相约前往开发商处办理更名过户手续。

找到开发商后，李女士被告知必须缴纳36万元赎楼后才能转让该房产。李女士听后立即前往国土局查询该房产的权利人情况，发现吕某不是业主。李女士表示不要此套房时，中介称订金已交给吕某，无法要回。

记者点评：在签订三方合同之前，建议买方最好到国土局查档，详细了解清楚所购房屋的权属、房产是否被抵押、是否被法院查封等，而不是相信中介和业主的口头承诺。

捏造房源找“托儿”促销

案例回放：福田区的王女士近期准备买房，在中介的橱窗外，她总能看到很多令其心动的房源，但走进去一问，却发现这些房子要不是过期，要不就售出。

然后表示，目前还有其他很实惠的房源，随后就顺理成章地推出自有的高价位楼盘信息。有的中介公司还找各种理由要求购房者办理相关手续，缴纳各种名义的费用。

有一次，王女士对一套福田区中心区附近的二手房有些动心，中介见状百般劝说其立刻下订，王女士正在犹豫时，外边突然有人喊：“那套房有人要下订金了”。“这反让我提高了警惕，我表示再考虑一下。”王女士说，过了几天，她委托朋友再次询问了此房的情况，发现仍未成交。

记者点评：发布虚假低价房信息，是许多中介招揽客户的手段。同时，很多中介还利用“托儿”促销，造成房屋热销的假象，购房者一定要谨慎、冷静，小心为自己的冲动“埋单”。

夸大房屋面积

案例回放：黄先生委托中介买一套二手房，“看房时中介说房子面积81平方米，于是我按照他们的要求交了3000元诚意金，并签订了购房意向合同，合同上也写明，房产面积81平方米。”黄先生说。

（以上回答发布于2015-06-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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1.面积有误差不退房

当开发商交房时，房屋实际面积与合同约定面积有时候就会存在误差。在此情况下，买卖双方也就存在争议了。不过，根据法律规定，面积误差比值超出3％，购房者就有权要求解除购房合同、返还已付购房款及利息。开发商通过格式条款来禁止购房者退房是无效的。面积误差超过一定比例，法律赋予购房者解除合同的救济权利，合同有约定则遵从约定，若无约定则按法律规定。

2.公共收益属于房企

利用屋顶、墙体等公共区域所获得的收益属于开发商所有，这也是霸王条款。根据《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主依法享有其所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；利用此部位进行经营的，应当征得业主大会、物业管理企业的同意后，按规定办理手续，所得主要用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用。

3.宣传资料仅参考

不少购房者之所以选择该 楼盘 ，完全就是冲着广告宣传而去的。谁曾想，买房后，开发商却全盘否定了宣传资料。根据法律规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

4.定金分文不退还

在交付定金以后，无论何种情况下，都不退还，这又是一条霸王条款。根据法律规定，开发商通过认购、订购、预订等方式向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能签合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致不能签订合同的，定金需返还。

5.卖家违约金太少

在签订购房合同时，本来应该开发商承担更大的违约金，但结果却是购房者的违约金更多，这显然很不合理！根据《合同法》第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。开发商此作法明显违反公平、等价有偿原则。购房者可以据此请求人民法院予以变更或撤销，并要求增加开发商的违约金，减少购房者的违约金。