二手商办交易的税费，有两种计税办法。一种是全额征税法，另外一种是差额征税法。

在实际交易中，可以选择税费更低的方法进行计税。

一、全额征税法，总税率按照总价的14.7%征收。

详细的计税明细是这样的：

（1）增值税：5.6%；

（2）土地增值税：5%；

（3）印花税： 0.05%×2；

（4）个人所得税：1%；

（5）契税：3%；

合计：总价的14.7%

二、差额征税法。

这个比较复杂，并且涉及很多抵扣项。详细如下：

（1）增值税：（现值—原值）×5.6%

其中，5.6%的增值税中含有0.6%的附加税

（2）土地增值税：（以增幅<50%为例）

[现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项（如有）] ×30%

注：如有不动产发票或增值税发票，可直接按发票金额的5%/年加计扣除。

（3）印花税：现值×0.05%×2

（4）个人所得税：（现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税）×20%

（5）契税：现值×3%

在这些税费中，增值税、土地增值税、个人所得税，都由卖方承担；契税由买方承担；印花税由双方承担，也可自由约定。

公式很枯燥。举个例子吧：

如果一套原价50万的，现价60万元。买卖双方需要缴纳的税费是这样的——

一、全额征税法：

总价×14.7%=60×14.7%=8.82万元

二、差额征税法：5.2305万元

（1）增值税：0.06万元

（现值-原值）×5.6%=（60-50）×5.6%=0.56万元

注：增值税中含有本次附加税本次附加税为（60-50）×0.6%=0.06万元

（2）土地增值税：1.0245万元

[现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项（如有）] ×30%

注：如有不动产发票，可直接按发票金额的5%/年加计扣除。

现值：60万元

原值：50万元

原契税：50×3%=1.5万元

本次附加税：（60-50）×0.06%=0.06万元

本次单方印花税：50×0.05%=0.025万元

加计扣除项：按照每年5%，2014年至2016年共2年，一年5%，2年10%。

50×10%=5.0万元

总计：[60-50-1.5-0.06-0.025-5.0]×30%=1.0245万元

（3）印花税：0.06万

0.05%×2×现值=60×0.05%×2=0.06万元

（4）个人所得税：1.686万元

（现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税）×20%=（60-50-1.5-0.03-0.015-0.025）×20%=1.686万元

（5）契税：2.4万元

4%×现值=60×4%=2.4万元

差额计税法所交税费=5.2305万元。

在上面的例子中，按照差额征税法，税费较低。

按照少的计算，在增值10万以上，这套原价50万的商办，买卖双方需要承担税5.2万元。其中，卖方需要承担3.76万元以上。

也就是说，买卖双方承担的税费，超过了增值部分的一半以上。

这个比例，不是一成不变的，但属于比较正常的比例。

一般来说，房屋增值越低，用差额征税法计税更划算。当用这种方法征税时，它能达到增值部分的一半左右。

而房屋增值越大，用总额征税法更划算。比如，一套70万的商办，增值100%后，总价140万元，按照总额征税法，要征收20.58万元的税，远低于增值部分的一半了。

如是正常过户的交易税费如下：

1、营业税（税率5.55% 卖方缴纳）

根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点：一是购买时间超过5年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。二是所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2、个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：一是家庭唯一住宅二是购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

3、印花税（税率1%买卖双方各半）。

4、契税（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

应答时间：2021-11-09，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。