根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

该地块宗地容积率=建筑总面积÷土地面积=(39000+28000 )÷ 69000=0.97>0.5。

因此,土地价值应全部计入房产原值。但是,实务中存在以下两种观点。

(1)根据财税〔2010〕121号文件规定,宗地容积率大于0.5,那么土地价值应全部并入已投入使用的房产原值缴纳房产税。

(2)待建的房产因未达到房产税纳税义务时点,因此土地价值在已投入使用的房产和待建的房产之间进行分摊计算房产原值。

例如:《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的公告》(厦门市地方税务局公告2016年第5号)第二条规定,同一宗地分期开发,在申报房产税时,应按该期(栋)房产建筑面积占该宗地上房产总建筑面积的百分比,分摊地价后并入房产原值。

赞同第(2)种观点。根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第十九条规定,纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。待建的房产显然还未达到房产税纳税义务时点。

《会计制度》(财会〔2000〕25号)第四十七条规定,企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第六条规定,企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产,但改变土地使用权用途,用于赚取租金或资本增值的,应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。因此,适用不同会计制度的企业,采用不同的会计处理,有的要求将地价计入房产原值,有的则无须计入。笔者认为,土地和房屋不可分割,按照《物权法》等规定的“房地一致”原则,房屋原值中应包含地价,这也是财税〔2010〕121号文件规定地价并入房产原值缴纳房产税的主要原因。

因此,在计算房产税时,待建的房产应分摊土地价值,但待建的房产并未达到房产税纳税义务时点,其所对应的土地价值在待建期间无须缴纳房产税,应在该房产达到纳税义务时计入房产原值缴纳房产税。

从价计征房产税怎么算

房产税计税依据中的土地价值将如何计算:其实这个根据"家物业地产公司"长期的关注下和每天都关注国家对房地产的政策变化得出了房产税计：

房产税计算方法

根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：

(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%

(二)按租金收入计算，其计算公式为：

年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)

房产税计税依据

1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：

(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价11，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税;没有记载房屋原价11，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。

(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。

(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值，原零配件的原值也不扣除。

(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值;对房产原值明显不合理的，应重新予以评估;对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按由省、自治区、直辖市人民政府确定的比例执行。

法律主观：

房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税征收范围限于城镇的经营性房屋。一、房产税怎么算根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%(二)按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。二、房产税的税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。三、房产税征收标准从价或从租两种情况(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值;(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》第六条房地产税依下列标准及税率，分别计征：一，房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。二，地产税依标准地价按年计征，税率为百分之一点五。三，标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。四，标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征，税率为百分之十五。