房产证办不下来的原因如下：

1、开发商在销售房屋时没有取得完整的五证。五证是指，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。五证不全的房子，购房者最好不要买。很多开发商在销售时说相关证件正在办理中，如果购房者一定要买，就要注意去房管部门核实开发商所说的是否属实。买房人要特别留意的是，自己所选的楼栋，其是否在预售许可证的范围内；

2、开发商擅自更改房屋性质、变更规划。开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。另外，开发商擅自改变规划、违规建设，也是无法取得房本的；

3、开发商将房屋抵押给他人。开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有，最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款，能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况；

4、房屋质量检验不合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条，建设工程经验收合格的，方可交付使用。只有验收合格的，开发商才可以将房屋交付给买房人使用。开发商建好的新房存在质量问题，没法通过政府有关部门的验收，就不具备交房条件，交不了房，也没法办下来房本；

5、开发商拖欠应该上缴国家的各种费用以及税金、房屋维修基金等；

6、开发商在集体所有土地开发的项目，无法办理房产证。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十条

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第二百一十七条

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

五证齐全的房子房产证就一定能下来吗

1、五证不全

办理房屋产权的前提，是要房屋竣工且无质量上的问题，还要有齐全的证件，缺一不可，因为开发商的资质是影响购房者取得房产证书的主要因素，其中的“五证”非常重要，包含：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。五证齐全是开发商开始销售房产的前提，缺少任何一个证，都没法办理不动产权证。

2、未缴纳契税

如今，在商品房出售时，为了方便购房者的买房办理流程，房屋产生的契税通常是由开发商代收，然后统一上缴给税务机关，然后拿到完税证明。但是因为各种原因，开发商大多都不会及时上缴契税，比如收房时交契税，两年后再办理房产证。开发商通过打个时间差，通过免费使用这笔资金是常有之事。

3、房屋验收不合格

在开发商五证齐全的情况下，只是获得了修建房屋的资格，而房子修建好之后，是否可以交付给购房者，并且按照正常的流程办理产权证书，还需要经过相关部门的验收。根据我国相关规定要求：建筑工程只有验收合格后，才能交付购房者使用。

房屋修建好之后，如果验收不过关，说明房屋存在质量上的问题，这种情况也是无法办理产权证的。新房质量存在问题，没有通过政府相关部门的验收，那么这样的房子就不具备交房条件，房子无法完成交付，房产证自然也办不下来。

4、房子被抵押或查封

不管是购买新房还是购买二手房都有可能会遇到房子被抵押或查封的情况，举个例子，开发商A在施工的过程中，由于资金困难把工程抵押给银行以换取贷款。在这种情况下，开发商想把建成的房子卖给购房者，就必须先到银行对房源进行解押，否则购房者就算买到了这样的房子，后期也无法办理产权证书的，被查封的房子就更不用说了。

5、开发商违规建房

有的开发商为了多赚房款，会在原本申请的房屋建筑上违规多修建几层，或是直接擅自改变土地使用用途，这些情况将会直接导致交房后业主拿不到房产证的后果。因此，决定购房之前，审查开发商资质非常重要，保险的做法就是选择知名楼盘和有实力的开发商，深入调查后再购买，这样才更加可靠。

房产证办不下来怎么办

1、找开发商协商

一般购房合同中都是有约定房产证办理时间的，如果是开发商的原因导致不能够办理产权证的，又两种方式来协商解决：一种是在一定期限内，购房者不退房，而开发商应该按日支付违约金；还有一种是购房者退房，开发商再支付一定的违约金。大家在协商的时候，一定要记得带上购房合同，找开发商协商要求承担违约责任，如果双方分歧不大，达成一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和最终处理方式，并由开发商对购房者进行赔偿。

2、发律师函

如果是因为开发商的原因导致房产证一直办理不下来，购房者与其协商不成的话，可以委托律师向开发商发律师函。律师函主要是可以起到催告和警示作用，催促开发商积极主动承担责任，积极解决办不了房产证的问题，发律师函比司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不赔偿，最终还是需要提起诉讼。

3、提起诉讼

大多数的朋友在处理问题的时候一般都会采取由轻及重的方式，如果经协商和发函，开发商拒不解决问题的话，那么购房者就可以到法院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究开发商违约责任。

五证齐全的房子房产证一大部分条件之下是可以办理下来的，但前提条件是需要在房屋竣工之后通过验收通常情况之下，只要在交房之后是五证齐全的房子，在90天到180天内都能够拿到房产证，如果购买的是二手房房屋，所有产权证到手的时间会更短，办理完所有的手续，大概在一个月左右就能够拿到房产证。在购买新房时5证齐全说明楼盘的收房手续没有问题，但是想要能够办理一下房产证，还需要开发商交付相关的税费，并且比较关键的一点就是在建造完成之后要通过竣工验收的备案，如果存在有规划检验不合格或者是消防验收不合格，都会影响房屋所有产权证的办理进度。在交房之后需要先由开发商先去办理房屋所有产权登记，然后才能够办理每一套房屋的产权证。