随着房价的日渐高涨，二手房市场也是跟着水涨船高。比起风险大，又远离市区的新房来说，越来越多的人愿意购买品质有保障的二手房。

二手房的优点是什么？

首先，房屋质量一目了然。二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，是很容易看出来的；例如常见的漏水、地面塌陷、墙皮剥落等等。不过一般情况下，八九十年代的房子虽然户型设计的不太好，但质量通常还是不错的。

其次，房子几乎没有污染源。一般新房都会存在的问题之一就是污染超标，例如甲醛，苯什么的，而二手房经过几年的使用，有害物质基本上挥发的差不多了，健康也就有保障了。

更重要的是，二手房的周边配套设施一般都很齐全，不管是菜市场、医院、学校，还是公交车、超市、购物广场等等，方圆两公里内比较齐全，日常生活非常方便。

购买二手房时需要注意什么？

当你发现一套各方面都合适的二手房时，记住千万不要慌忙签合同，说不定里面就藏着一个大陷阱，就比如二手房中很常见也非常容易被忽略的产权年限不清晰！

通常我们所说的二手房产权年限，并不是房屋的使用年限，而是房屋所在土地的使用年限。其中，房屋使用权是恒久的，也就是说只要房子没有损毁到不能住人的地步，你就能一直拥有它。

但是土地使用权就不一样了，它是存在时间限制的，国家也是有权利征收的；而且不同的房屋用途有着不同的产权年限，大致可以分为三种：居住用地的年限是70年，工业用地的年限是50年，商业用地的年限则只有40年。

房子的产权年限怎么计算？

1、一般情况下，常见的商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起的，更准确地说，是从拿到国有土地使用证的那天开始算起的。

举个例子，房产开发商从1990年拿地，购房者则是从1995年正式入手的，那么购房者入手这套房子时，剩余土地使用权也就只有65年了，土地使用权到期时间的算法如下：1990＋70＝2060年。

2、老公房的产权年限算法要更复杂一些，它的土地使用年限是从首笔土地效益金开始计算；而且由于老房子的土地使用性质不同，一般上市时要补交土地效益金。此外，老公房的土地使用年限是从本楼栋的首套房上市之日算起的。

举个例子，一个建成于1980年的老公房小区，其中一栋楼在2000年首次出现了二手房交易，那么这栋楼的土地使用年限就是从2000年开始算起，到期时间是2070年。

虽然说国家规定的住宅用地年限只有70年，但是也并不必害怕，即便是出让年限真正到期之后，房屋产权拥有者也是可以向当地政府申请续期的，也就是说以后这个房产只要国家不征收，你都有权使用，就算是要征收了你也有征收补贴费。

买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。而且买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。因此，购房前应制订详细的购房资金计划。

一、首付

买房初期的最大支出是首付款，因此一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影响。一般情况下，首套普通住宅的首付比例≥30％，二套普通住宅的首付比例≥50，但也有部分开发商为了业绩，推出了垫付首付的优惠活动，具体资金还是以当时当地的开发商报价为准。

二、每月固定数额的还款额

很多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便于多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。

因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的30％以内，同时还要选择适合自己的还款方式（主要是月还款额和还款年限）。

三、各种税费

按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，其中以契税为重：

首套90平及以下：网签价×1％；首套90平以上：网签价×1．5％；

二套房90平以下：网签价×1％，二套房90平以上：网签价×2％；

三套房及以上契税税率为3％，契税由买家承担，过户当天交给房管局。

除此之外，根据各地政策的不同，还需收取印花税、住房维修基金以及工本费各项杂费。

如果购买的是二手房，那么还需要缴纳个人所得税（满五唯一则免，否则收取差额的20％或者计税价格的1％），增值以及附加税（满两年则免，不满两年的收取5．60％），中介费以及土地出让金等。

四、维修基金

商品房的公共维修基金收取比例，按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2％～3％或每平方米100至200元的标准向售房单位交纳房屋维修基金。维修资金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定，每个城市不尽相同。

五、物业管理费

不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样，但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取，具体的收费标准可以询问开发商或者根据本地行情判断。

六、装修费用

装修费用、家具家电也需要列入购房资金之中，否则买了房不装修同样无法入住。另外，一些生活设施的初装费用也是需要考虑的，如开通有线电视、宽带网等。

（以上回答发布于2018-03-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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