很多人都没想到，房地产市场从新冠肺炎疫情中的反弹，竟来得如此迅速。

3月16日晚8点，万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目，当晚推出的288套房源，在7分钟全部卖完，销售额2.99亿。

3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。3月24日，龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”：311套房源，10分钟内抢光。

他还表示，作为房地产市场恢复较快的区域之一，“长三角”地区的交易规模已经恢复到正常水平的八成。

随着新冠肺炎疫情进一步得到控制，房地产市场正在迅速恢复。其中，“抢房”行为再度出现，似乎意味着前期积压的市场需求正集中释放，并可能推动市场出现报复性反弹。

如何解读这种信号？业内人士认为，苏州部分项目的超预期销售，除了需求积压的因素外，还有人才新政带来的刺激。深圳作为一线城市，需求也自然强劲。总体来看，市场回暖下的“抢房”现象，既有普遍意义，又有特殊性。但以刚需为主的需求结构，以及“房住不炒”的政策基调，也决定了市场很难出现非理性的波动。

成交量已恢复7成左右

苏州出现的“抢房”盛况，除了前期需求积压的因素外，三个项目推盘时间的选择也“很有讲究”。

当日早些时候，苏州出台人才新政，本科学历（年龄不超过45周岁）可以直接落户，无需社保；大专（年龄不超过35周岁）连续6个月社保就可以落户。

这也意味着，苏州楼市的购房门槛将进一步降低。

尽管政策将从今年5月1日起开始执行，但其对市场预期的影响不容忽视。苏州某房企人士向21世纪经济报道表示，每年三、四月份都是苏州楼市的“小阳春”，今年由于新冠疫情的影响，需求已经出现积压。人才新政的出台，对这些需求形成刺激。她透露，人才新政出台后，公司旗下项目的电话访问量和现场到访量均有所增多。

为应对新冠肺炎疫情的影响，春节后，各地陆续出台政策，对房企给予支持。到3月，政策方向逐渐从应对疫情的合理化措施，延伸到扩大供应、刺激需求，人才新政便是其中之一。

在苏州新政之前，广州、汕头、佛山先后在3月中旬出台人才新政，进一步放宽落户条件。同样在3月中旬，济南有条件地放松限购，泸州则通过发放购房补贴的方式刺激市场。

3月24日，海宁日报的官方微信号发布消息称，海宁召开云上房博会的一个月期间，暂不执行“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策。

近期，虽然有楼市政策因松绑幅度过大而被叫停的先例，但上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进仍然认为，楼市政策在“一城一策”的框架内适度松绑，将是近期的趋势。这些政策的刺激，叠加春节假期和疫情期间积压的需求集中释放，成为近期楼市快速回暖的主要动力。

上海易居研究院的数据显示，自2月末开始，主要城市的新房成交量就逐渐从底部反弹。到3月中旬，全国房地产市场新房成交已恢复至年初水平的7成。

二手房方面，贝壳研究院指出，在链家覆盖的18个城市中，“近四周二手房市场成交量平均以每周91.3%的环比增速回温”。上周（3月16日至22日）成交量已经相当于去年3月周均水平的75%。其中，广州、青岛、西安三城的交易量超过去年同期，上海、成都接近去年同期，京津冀区域的恢复相对较慢。

邵明晓在业绩会上表示，预计到今年4月，房地产市场就能恢复到正常水平。参照当前疫情进一步得到控制、房地产业陆续复工的现状，这一观点颇能代表业界的主流看法。

价格不会大幅上涨

在需求释放、市场回暖的情况下，类似“抢房”等报复性反弹的现象，会不会大范围出现?

严跃进认为，“抢房”的发生有其特殊性，比如政策刺激、需求积压等，甚至不排除房企采取了“饥饿营销”的做法。但总体来看，随着供应的快速恢复，市场不会出现大规模的报复性反弹。

他表示，库存高企，加上短期的资金链压力，会迫使房地产企业加快推盘，从而快速增加市场供应。政策层面，各地也在为增加供应“开绿灯”。

比如，东莞市于3月10日印发“完善促进消费体制机制”的相关文件，其中强调“简化房价备案流程”。长春也在3月

23日发文，降低申请办理预售许可证门槛。

从各主要机构的统计来看，3月以来，无论新房还是二手房，供应规模都有明显增加。

但北京某房企人士向21世纪经济报道指出，相比供应端的按部就班，需求端的变化更为敏感，并带有一定的“羊群效应”。因此，在市场回暖的过程中，需求往往会出现快速增长，短期的供不应求很难避免。他表示，近期北京部分新房项目的带看和销售情况要好于往年同期，由于销售情况不错，不少项目开始取消之前的优惠措施。

据21世纪经济报道了解，在多个城市，都存在取消优惠措施的现象。但除部分二手房外，涨价现象尚未大范围出现。

严跃进表示，目前看，房价上涨的动力的确存在。其中，新房市场由于存在限价等措施，价格很难大幅上涨。相比之下，二手房价格更容易出现上涨。

但他同时指出，即使未来市场真正出现“小阳春”，价格也不会大幅上涨。因为在近几年的连续调控下，刚需已成

为当前需求结构的主体，这部分需求较为理性，对价格变化较为敏感，他们不会支撑房价大幅上涨。同时，在“

房住不炒”的调控思路下，各项调控政策不会大范围松绑，房价没有大幅上涨的空间。

文/子木

“北京海淀学区房一夜上涨40万元”。

昨天看到中新经纬报道的这条热点新闻后，我连忙找了几个北京中介朋友核实情况。

“也不知道为什么，学区房热度嗖一下子就起来了，尤其是海淀的学区房，基本上是挂一套卖一套，大家都在抢，跟不要钱似的。”

“北京一些学区房的售价都超了2017年调控之前最高峰水平了，还有人源源不断跟我打听学区房。”

“从11月开始，我几乎没休息过，一套房子几十个家庭看，看完就买都不用商量，而且业主开始坐地起价，一晚上跳涨几十万。”

前几天我就拿到一份贝壳的数据《北京二手房小区榜单》，里面也有描述：

北京学区房或迎来新一轮上涨行情。

因为统计显示，在“2020年业主预期最强的十大小区”中，海淀区的上地东里、东南小区、蜂鸟家园、万泉新新家园、新起点嘉园均是学区房，分别排名全市前五。

其中东南小区，去年12月的房价为12.87万/平米，今年下半年房价开始跳涨，12月房价已经达到14.46万/平米，每平米涨了1.59万元，按照60平米计算，今年一年涨价近百万，相当于年化收益13%左右。

同样，蜂鸟家园每平米涨了1万78，另外两个都是每平米6000元以上的涨幅。

在传统淡季，海淀学区房到底为何涨势如此凶猛，这又预示着北京怎样的楼市趋势？

1

缘由

在前几天全国数据盘点中，我们看到，北京2020年二手房交易规模达到8269亿元，成交套数达到16.6万套，仅次于上海排名第二。

北京今年的成交行情可以说是近两年最好的了，也可以说是自2017年调控以来最大的成交反弹。

需求喷发，库存量被加速消耗，供需失衡。

而学区房，绑定着一个城市最稀缺的教育资源，自然站在商品房价值金字塔的顶尖，这种硬通货，被顶端购买力继续提高价值，是意料之中的事情。

其次，今年疫情对人们的心理预期改变是非常严重的。

之前很多高收入家庭，都喜欢把孩子送到国外去读书，在教育端一直都跟国际沾边。

但是今年疫情，国外失控，几个留学主要国家，例如英国还出现新冠变异，完美形象彻底在这些中产心中沦陷，很多人发现“国外的月亮原来没那么圆”。

于是很多人开始加入争夺国内稀缺教育资源的阵营中，这也是最近海淀学区房房价快速上涨的主要动力。

第三点就是学区房的制约因素“多校划片”，并未对房价产生打击作用，大家对学区房的投资概念基本没有被撼动。

前两年，大家不敢买学区房是因为从上到下都在搞“多校划片”，官方的意图很明显，就是想打击教育资源垄断下的高房价，同时实现教育均衡化。

但现在回过来看成果。海淀施行多校划片，大部分小区依旧可以被分配在就近的学校上学。即使不被分配在小区对应的名校，但是海淀整体的教育非常强，即使最差的学校在其他区也是位于前列的。

虽然多校划片有赌的成分在里面，但对于大部分家长来说，这种赌的风险都是愿意接受的。

一个读者跟子木说，他们家刚把朝阳的大房子卖掉去海淀买了老破小学区房。

一家人蜗居在学区房中，虽然牺牲了一定的生活品质，但孩子的教育有保障，未来考清北的概率还是很大的，最主要的是孩子上完学，这房子转手又能卖个好价格，学区房比朝阳普通房的房价潜力肯定大。

这种双重投资的买卖，怎么算都不亏。

2

信号

这两年搞多校划片、线上教育，到头来还是不如学区房给家长带来的安全感更直接。

最主要的是，现在这些抢学区房的家庭并非是只有钱的家庭，更多人是拥有高等学历的新城市精英，他们在不缺乏优质家庭教育的同时还在“攀比”学区房教育条件，真的让人诧异。

不过我个人建议，有充裕条件的可以选择投资学区房，如果是踮着脚尖，以牺牲居住品质换取学区房名额的还是主攻家庭教育吧，或者花钱好好请一个名牌家教。

再回来谈市场。

虽然2020年北京成交量大涨，行情非常好，但并未带来全市房价的普涨，这是因为北京这两年积累的库存大，尤其入市的新盘非常多，冲抵了二手房业主房价上调的预期。

但现在不同，学区房信号出现了。

按照过去以往的楼市规律，每一轮房价上涨，都是由学区房价跳涨带动的，学区房起到的作用就是“先驱和警示”。

数据显示也是如此，北京二手房新增房源量一路下滑，带看次数年末翘尾，市场蓄势完成，明年小阳春房价的上涨火苗已经点燃了。

如果明年房价上涨，北京会继续升级调控吗？

大概率不会，首先是“师出无名”，这轮房价支撑是靠刚需主导的，是在北京政策严控的条件下达成的，没有炒作。

其次是政策刹车已经踩到底了，认房认贷限购限贷，都是全国最严的，如果加码政策，必然会殃及刚需，这违背了“房住不炒”的本质。

3

警示

根据线报，2020年成交最好的城市上海，现在房价已经开始蹿升，近期很多读者都在反映这个现象，其中一个朋友发来抱怨，说自己关注的一套房踩上了“蹿天猴”。

紧跟其后，2020年成交量第二的北京，自然不会拉垮。

其实我对北京购房者的呼吁已经很久了。

9个月前，我写了一篇文章，《疫情结束之前，我劝你在北京看房》，7个月前我又写了一篇文章《你还在等北京房价下跌吗？》，2月前我再执笔警示《注意！留给北京买房人的时间不多了》。

每一篇文章，我都用大量的数据和现象推导行情演变，最早听着上车的现在很多人的房价都有一定的上涨。

现在正值北京“政策底+房价底”，能不能抄到就看你的本事了。这也是子木对于北京楼市的最后一篇预警。