购房体验课：还建房指标买卖不可取 二手还建房如何购买？

近几年，随着城中村的改造，城市规划建设的改变，市面上出现越来越多的还建房，拆迁户纷纷将一些在建中和已经建好的还建房拿出来出售，由于在价格上相对于所在片区的商品房较低，那些既不能购买经适房，又买不起商品房的刚需购房者，逐渐把视线转移到了拆迁还建房上。这样还建房指标就成了香饽饽，但是这样的还建房真能购买?能办理两证?本期购房体验课就为大家讲解，并指导大家如何安全购买。

小编就为大家简单罗列下近期有代表性的问题：

问题一：我有套还建房证都办了能交易吗?

问题二：还建房过户要社保不？

问题三：用地特殊无需预售证的还建房说是办不了两证，可以按揭贷款吗?与普通商品房贷款有区别吗?

问题四：有一套还建房，是自己的商品房被拆的，不是集体还建的。是老公的名字。据说是有房产证。如果在买房算一套还是二套呢。(更多)

还建房不一定能办两证 存在不确定因素

先来了解下还建房的基本情况。

为统一规划市政建设，需要对城市郊区农民原建住房进行拆迁，为妥善安置拆迁群众的居住用房，政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。这种住房，称为还建房或统建房、统建楼。

目前襄阳市还建房能上市交易的一般分为两种，一种是经适房，要两证满5年才能上市交易;一种是还建商品房小区，可自由上市交易。

但是这样的公开出售的还建房却存在无法办证的风险。

还建房不属于商品房的范畴，一般是在房产证办下来之后，才能进入二手房市场流通。除非获得了政府的特批，否则开发商是无权将其当作商品房直接对外公开发售的。而若是得到了政府特批，一般就会有齐全的“五证”( 《商品房销售(预售)许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)。

“五证”不齐全的房子，“两证”(土地证和房产证)是不能办下来的。当然，也就不能申请贷款。

如果是买来自住，没有两证，以后可能会遇到一些问题。比如倘若遭遇市政规划拆迁，赔偿就会成问题。如果想投资，这类房子将来也可能存在不能交易的风险。

此外，卖方与开发商签订的合同，在转让时，需要对方把安置房及该房的产权证明单、计税发票等用于领取安置房产权证的证件给你。

还建房指标成香饽饽 私下更名不可取

由各种原因的拆迁所产生了一业主却拥有多套还建房，于是将名下的还建房卖出，但是由于很多还建房也是属于期房，于是就出现了大量的事前签订拆迁协议更名的情况。

根据襄阳市的房产政策规定，还建房的更名是不允许办理的。还建房在未办理“两证”之前，在法律意上房主尚未取得还建房的物权，在拆迁办直接办理“更名”手续或者私下公证一份买卖协议，属于非常规操作行为，如果购买这样的还建房，购买人存在合同可能被认定为无效，从而最终无法取得合法产权证的风险。

买卖还建房指标的做法是在钻法律的空子，，这其中必然涉及到造假甚至行贿受贿。而且，十几万买来的只是一个选购指标，风险很大，后期很容易出现合同纠纷。建议市民不要盲目选择。

此外，超前转让还存在着无法贷款的问题，买方需要一次性付足全款，这对不少购房者来说，不管是在心理上还是在资金上都是一道难以跨越的障碍。

还建房最好按二手房程序过户

之前已经说明能交易的还建房一般只有两种情况，那么交易时应该注意什么问题呢?

如果想购买还建房，应先确定是否有产权证。其次，应该了解清楚该房产的性质，看是经济适用房还是普通的还建商品房小区。如果是经济适用房，那么根据《经济适用房管理办法》的规定，经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用证后五年，方可按市场价上市出售，出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。

另外，即便是可以上市交易的拆迁还建房，其土地性质也不尽相同。有的拆迁还建房为划拨性质用地，上市交易需要交纳一定数额的土地出让金。

此外双方可以在前期签订买卖合同，把一些相关的风险问题都纳入合同中(如该房是否可以上市交易等)，以便违约时可退房，保护自己的合法权益。

同时，还应明确约定，双方办理产权过户的时间、需补交土地出让金和规费的实际承担方、二次交易税费的承担方、房屋交付的时间、房款的支付方式以及双方违约责任的承担等。如果合同内容是双方真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，即为有效合同。”

各县（市）、区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门：

根据市人民政府办公室《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》规定，经市政府常务会议研究同意，现将《襄阳市市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）》印发给你们，请遵照执行。

市住房保障和房屋管理局市物价局

二〇一一年十二月二十八日

襄阳市市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）

　为维护公共利益，切实保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《条例》）、《湖北省城乡规划条例》等规定，结合我市实际，制订本标准。

　一、搬迁补助费标准

　（一）住宅房屋

　每户按被征收的房屋产权证载明建筑面积10元/平方米的标准一次性计发（按房屋建筑面积计算的搬迁补助费不足500元标准的，每户按500元计发）。先迁至过渡房后又迁至安置房的，因需搬迁二次，按上述标准计发两次搬迁补助费。

　（二）非住宅房屋

　一般情况下与住宅房屋搬迁补助费实行同一标准，但非住宅房屋征收涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的，其搬迁所需费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　二、临时安置补助费标准（住宅）

　在市区国有土地上房屋征收过程中，有条件的，应先建设还建安置房，后实施房屋征收。

　（一）被征收人选择期房产权调换的，应当向被征收人支付临时安置补助费。在规定的过渡期限内，住宅房屋临时安置补助费按被征收的房屋产权证载明建筑面积每月9元/平方米的标准计发（被征收住宅房屋建筑面积不足50平方米的，按50平方米计发临时安置补助费）。

　（二）被征收人自行过渡的，在规定的过渡期限内按上述标准（本条第一款规定的临时安置补助费标准，下同）计发临时安置补助费。

　因征收方责任而延长过渡期限的，应当增加临时安置补助费。从逾期之月起按上述标准的1.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第7个月起按上述标准的2倍计发临时安置补助费；从逾期的第13个月起按上述标准的2.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第25个月起按上述标准的3倍计发临时安置补助费，直至产权调换房屋交付。

　（三）被征收人使用房屋征收部门提供的周转用房的，在规定的过渡期限内不再支付临时安置补助费。

　因征收方责任而延长过渡期限的，应当另行计发临时安置补助费。从逾期之月起按上述标准的一半计发临时安置补助费；从逾期的第7个月起按上述标准计发临时安置补助费；从逾期的第13个月起按上述标准的1.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第25个月起按上述标准的2倍计发临时安置补助费，直至产权调换房屋交付。

　被征收人使用房屋征收部门提供周转房的，水、电等费用自负，但过渡期限内不付房租。

　还建房屋竣工验收合格后，被征收人不按照通知时限接收房屋搬迁入住的，停发临时安置补助费。

　三、停产停业损失费和过渡补助费参考标准（非住宅）

　（一）非住宅房屋停产停业损失费

　征收非住宅房屋造成的停产、停业损失，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，按所征收房屋非住宅部分房地产市场评估价值1.5%的标准，给予一次性补助。

　（二）非住宅房屋过渡补助费

　征收非住宅房屋实行产权调换且调换的房屋不能一次性解决，需要过渡的，过渡补助费标准按所征收房屋非住宅部分房地产市场评估价值6%的标准，给予一次性补助。征收双方当事人在签订征收补偿安置协议时，应当就非住宅过渡期限及超期进行产权调换的违约责任协商约定。

　本参考标准施行过程中，全省如有统一标准的，按照全省统一标准执行。

　四、附属物补偿标准

　房屋附属物（如围墙、灶台、厕所、树木等）的补偿标准，可按《襄阳市市区国有土地上房屋附属物补偿参考标准》协商确定（见附表）；被征收房屋室内装饰装修价值补偿，由征收当事人协商确定。

　协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　五、搬迁奖励办法

　（一）征收有产权的私有住宅房屋，被征收人选择货币补偿并在规定期限内搬迁的，在其被征收房屋房地产市场评估价值的基础上增加10%给予奖励；

　征收有产权的私有住宅房屋，被征收房屋的建筑面积超过产权调换房屋的建筑面积，被征收人对超过部分选择货币补偿并在规定期限内搬迁的，在其超过部分房屋房地产市场评估价值的基础上增加10%给予奖励。

　（二）征收有产权的房屋，被征收人选择异地产权调换房屋的，所选产权调换房屋比原房屋地段每降低一个土地级别，按原房屋产权证载明建筑面积每平方米另行增加200元的异地安置补助费。

　土地级别范围按《市人民政府关于公布实施襄樊市市区基准地价（2006年更新成果）的通知》（襄樊政发〔2007〕32号）规定执行；有新规定的，按新规定执行。

　（三）对积极签约搬迁的被征收人实行搬迁时限奖励。由各城区、开发区根据征收范围的大小确定签约搬迁奖励期限，并结合区位设定各时间段的不同奖励额度；超过奖励时间段签约搬迁的不予奖励。奖励具体办法和标准应在项目征收补偿方案中明确。

　六、住房保障措施

　（一）被征收的有产权房屋的建筑面积在50平方米（含50平方米）以内，为其家庭唯一住房的中低收入家庭，其所选产权调换房屋的建筑面积在60平方米（含60平方米）以内的，按被征收房屋价值与所选产权调换房屋价值差价的90%结算。

　（二）被征收的有产权房屋的建筑面积在50平方米（含50平方米）以内，为其家庭唯一住房的中低收入家庭，被征收人确实无力承担差价的，被征收人选择货币补偿后，可以申请购买经济适用房，也可以申请租住公租房或廉租房，符合申请条件的，应当优先安排。

　七、未登记房屋和改变用途房屋补偿标准

　（一）未登记房屋

　对征收范围内因历史原因形成的未经登记的建筑，作出征收决定的市、县级人民政府应当依据《条例》的规定，组织有关部门进行调查，并根据调查认定的结果依法进行处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，依据认定的结果依法进行房地产评估予以补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　（二）改变用途房屋

　拥有合法产权的住宅房屋，在2011年10月1日《湖北省城乡规划条例》施行前，已依法取得以被征收房屋为经营场所的营业执照、并连续照章纳税二年以上的，按住宅用房进行补偿，但可在同类住宅房屋补偿标准基础上适当增加补偿；2011年10月1日之后未按照《湖北省城乡规划条例》规定履行报批手续，擅自改变房屋用途的，一律依法不予补偿。具体补偿方式为：

　1、城市主次干道临街一楼“住改非”经营性用房补偿标准：

　一级区段：按其用于经营部分的住宅房屋房地产市场评估价的30%—40%增加补偿；

　二级区段：按其用于经营部分的住宅房屋房地产市场评估价的20%—30%增加补偿；

　三级区段：按其用于经营部分的住宅房屋房地产市场评估价的10%—20%增加补偿；

　四级及以下区段：按其用于经营部分的住宅房屋房地产市场评估价的5%—10%增加补偿；

　次干道补偿在补偿标准浮动范围内按下限补偿。

　2、其他的“住改非”经营性用房：按其用于经营部分的住宅房屋房地产市场评估价的5%—10%增加补偿。

　同一街道两边的“住改非”经营性用房，属于同一征收项目，但区段不同的，可按同一标准予以补偿。

　对经营年限长、纳税数额高的，应在补偿标准范围内适当向上浮动；对经营年限短、纳税数额低的，应在补偿标准范围内适当向下浮动。增加补偿的情况，应在房屋征收范围内公告。

　区段等级的确定按《市人民政府关于公布实施襄樊市市区基准地价（2006年更新成果）的通知》（襄樊政发〔2007〕32号）执行；若区段等级变更的，则按变更后的等级执行。

　八、各县（市）和襄州区在国有土地上房屋征收工作中，可根据国家、省、市文件精神，结合本地实际，制定当地补偿标准。

　附：

襄阳市市区国有土地上房屋附属物补偿参考标准.doc

备注：

　1、本参考标准所列架空层、地下室、半地下室等，是指按建筑规范要求需建设，但按照住建部《房屋登记办法》（建设部令第168号）的规定不能予以确权登记的部分。其层高2.2米以上的，由房地产价格评估机构根据其重置价格结合新旧程度评估给予补偿；

　2、本参考标准未列入的附属设施项目，可参照表中相近的项目标准给予补偿；

　3、本参考标准所列树木仅指被征收房屋房前屋后所种植的树木。“胸径”即干径，指苗木主干离地面1.3m处的直径，不足1.3m按离地面0.6m处的直径；

　4、本文件所称“市区”范围，由市规划局依法予以确定。

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