又到了年末总结与展望的关键时刻。12月27日，全国财政工作视频会议召开，会议在总结2021年财政工作时称，做好房地产税试点准备工作。

同日，2022年中国人民银行工作会议召开，总结2021年，分析当前形势，并部署2022年工作。房地产方面要求，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

此外，12月25日，住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时重点明确了明年重点工作，以及如何促进房地产市场良性循环和健康发展的四项重点工作。

同时，央行于24日召开第四季度例会，强调“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。”

结合中央政治局会议及中央经济工作会议中对房地产行业定调，2022年，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，行业去杠杆节奏将得到适度控制，个人按揭贷款将迎来适度松绑。关于房地产税方面，2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制形成闭环，最终实现促进行业良性循环和健康发展。

01、因城施策促进行业良性循环

宏观环境来看，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定。困难和风险挑战仍然存在。

王蒙徽用“稳”字总结明年主要工作核心，2022年，将坚持稳字当头、稳中求进，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

如何促进房地产业良性循环？

一是保持调控政策连续性稳定性。

二是增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。

三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

四是持续整顿规范房地产市场秩序。

过去一年，地方调控更加高频化和精准化。据不完全梳理，截至12月20日，全国73省市政策加码次数多达249次，在房地产史上实属罕见。

从城市的角度来看，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，广州则侧重分区域精准化调控，上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。压力城市纷纷出台“限跌令”，同时长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市。

02、全面去杠杆贯穿全年

央行2022工作会议以及央行2021年第四季度例会均提出，“更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。”，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，维护住房消费者合法权益。

实际上，从12月以来，央行关于房地产行业的表态较为频繁，过去一年，在行业去杠杆的大背景下，基于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为，行业从“控制风险”到“暗藏风险”

随着央行适度“纠偏”，近两个月，房地产企业融资正逐步回暖。11月金融机构房地产融资环比、同比继续“双升”，此外，据监测，11月100家典型房企的融资总量约为750亿元，环比上升66%，其中发债总额约为294亿元，环比上升111.4%。房企融资环境略有解冻。

全年来看，企业资金周转压力不断加剧，“促销售、抢回款”已是业内共识。

据统计数据显示，2021年1-11月，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。其中，国内贷款、自筹资金占比分别跌至11.8%和32.4%，较2020年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。反观定金及预收款、个人按揭贷款占比分别升至36.6%和16.2%，较2020年末分别增加2.2个百分点和0.6个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。

据货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆渐显成效，房贷管理的“两道红线”由升转降，三季度末分别跌至19.7%和27.1%。

2021年三季度末，全国房地产贷款余额51.4万亿元，占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%，较2020年末再降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额37.4万亿元，占各项贷款余额的比重跌至19.7%，较2020年末减少0.3个百分点。

03、房产税扩大试点城市势在必行

在全国财政工作视频会议上对2021年财政工作总结表示：深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作。

时值年底，房地产税试点将落未落，现已进入实操阶段，距离最终落地仅剩时间问题，预计2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。

区别于2011年上海、重庆试点房产税，政策力度相对温和，未来房产税试点将在拓宽税基、设置免税额度、房屋评估价值和税率超额累进制四个方面体现一定的政策力度。

至于哪些城市会成为房地产税试点，首先2021年被住建部点名约谈的核心城市，以及房价面临较大上涨压力的核心一二线城市或率先落地。

过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经无法持续。

2021年，房地产行业去杠杆从“控制风险”到“暗藏风险”，百强规模房企接连出现债务违约问题，甚至出现了暴雷现象。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环，行业政策风向正在发生微调，但“房住不炒”主基调的政策并未实质转向。

未来，房地产行业还将继续落实去杠杆，倒逼企业降负债、居民降杠杆。但房地产行业基本面预示着行业仍然大有可为，比如改善性需求一直存在，租赁市场迎来政策支持等。

股市下跌的原因，主要有以下几点：

一、信贷扩张受阻

从社会融资总量看，2020年和2021年均为30万亿元左右，其中信贷融资为20万亿元，而房地产融资大约为8万亿元，占信贷融资的40%左右，信贷融资之外的10万亿元社融里估计也至少四成与房地产行业直接相关。假如房地产行业出现阻力，信贷增长大概率将出现梗阻。2月份的信贷数据低于市场预期，最关键的因素是居民按揭房贷自2007年有统计数据以来首次出现了负增长。

二、公募基金“抱团式”投资受阻，高估值的基金重仓股进入估值回归之旅

2019年至2020年，沪深300指数连续两年上涨30%左右，基金的平均收益颇丰，形成资金与股价之间的正反馈，公募基金发行快速增加，2020年权益类和混合型基金发行了3万亿份，创历史新高。新募集资金继续买入基金重仓股，导致这些股票价格节节攀升。其中，最典型的代表就是贵州茅台，该股票价格在2019年初只有500多元，在资金推动下连续两年大幅度上涨，至2021年初股价突破2600元。

三、美联储货币政策出现趋势性变化

2020年初至2021年10月份，美联储的货币政策一直在强调就业及经济增长，一直处在扩表状态，但2021年底开始，美联储开始把关注的焦点放在物价上，美国当年12月份的CPI高达7%，刚刚公布的美国2022年2月份居民消费物价指数达到了7.9%，创40年新高。

2021年第四季度美联储开始承认美国出现了通胀，2022年1月份的美联储货币政策例会“鹰”派色彩更加强烈，并采取收紧货币的措施，受此影响，美元指数节节攀升，而非美货币出现快速下跌，全球股市均出现下跌震荡走势。这个时点与A股下跌基本同步。

四、新股发行加速，原始股东套现压力渐显

2021年新股IPO数量创历史新高，全年有500多只股票发行，尽管新股募资金只有5400亿元左右，但原始股东套现压力开始逐渐加大。