为了更好地规范物业管理活动，厦门市人民政府根据《厦门市物业管理若干规定》制定了实施细则，下面我给大家介绍关于厦门市物业管理若干规定实施细则的相关资料，希望对您有所帮助。

厦门市物业管理若干规定实施细则如下

　第一章 总 则

　第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《厦门市物业管理若干规定》和其他有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本实施细则。

　第二条 市建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，履行下列职责：

　(一)组织实施有关物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定;

　(二)制定物业管理的相关政策措施;

　(三)指导、协调各区建设行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、市物业管理协会以及其他相关部门(单位)依法开展物业管理相关工作;

　(四)指导各区建设行政主管部门依法作出行政处罚、投诉处理等具体行政行为;

　(五)统一监督管理全市的专项维修资金;

　(六)指导各区建设行政主管部门监督管理物业管理招标投标活动;

　(七)组织或指导开展物业服务企业的资质审批管理和日常监督检查工作;

　(八)建立物业管理领域的诚信档案、信用监管、监督检查等制度;

　(九)开展全市物业管理的法规政策宣传和监管人员培训工作;

　(十)指导各区建设行政主管部门定期组织街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员(候选人)、业主委员会专职工作人员进行有关物业管理法律、法规、政策培训;

　(十一)法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。

　第三条 民政部门负责业主委员会的社团法人登记等有关工作，并依法履行监督管理职责。

　第四条 区建设行政主管部门履行辖区内的下列物业管理监督管理工作职责：

　(一)指导街道办事处履行物业管理的有关监管职责;

　(二)会同街道办事处(镇人民政府)调整和决定物业管理区域范围;

　(三)办理(前期)物业服务合同、物业管理招投标等备案事项;

　(四)监督和管理物业管理招标投标活动;

　(五)办理协议选聘前期物业服务企业的审批或服务事项;

　(六)依法处理物业管理的信访投诉事项，建立区级多元化纠纷协调机制;

　(七)配合或组织实施物业服务企业的资质检查工作和日常监督检查工作;

　(八)组织实施或配合实施物业管理的行政处罚;

　(九)负责专项维修资金使用和核销的日常监督管理;

　(十)定期组织街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员(候选人)、业主委员会专职人员等进行有关物业管理法律、法规知识培训;

　(十一)法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。

　各区建设行政主管部门应当根据辖区物业管理建筑面积，按照每200万平方米配备1名专职工作人员的标准，配备物业管理专职工作人员，并保障工作经费。

　区建设行政主管部门可以委托所属物业管理专职机构负责日常监督管理工作。

　第五条 街道办事处(镇人民政府)在区民政、建设等部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的筹备、选举和换届工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：

　(一)负责核实业主大会成立条件并组织成立首次业主大会筹备组，指导筹备工作;

　(二)指导监督业主大会、业主委员会依法选举、表决等各项活动：

　(三)责令严重违法违规的业主委员会限期整改、解散;

　(四)对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被街道办事处解散、业主委员会未按规定组织召开业主大会会议且拒不执行限期组织召开决定的情形，负责组织召开业主大会会议;

　(五)对出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况以及业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名业主委员会委员组织召开业主委员会会议;

　(六)对业主委员会无法召开会议的，负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会;

　(七)业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者直接组织换届选举;

　(八)调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报区建设行政主管部门予以撤销;

　(九)代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章;

　(十)组织召开街道物业管理联席会议;

　(十一)依法处理涉及业主大会和业主委员会的信访事项;

　(十二)法律、法规 和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。

　第六条 社区居民委员会(社区工作站)协助街道办事处或受街道办事处委托依法开展辖区内下列物业管理相关工作：

　(一)指导业主大会、业主委员会开展物业管理相关工作;

　(二)监督业主委员会做好物业服务合同终止后的物业管理相关资料的移交工作;

　(三)根据街道办事处组建筹备组公告，组织业主推荐产生业主代表;

　(四)协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷;

　(五)在业主委员会产生之前或业主委员会不能依法履行职责时，在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会组织业主大会表决专项维修资金使用有关职责，并接受全体业主监督;

　(六)法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。

　第七条 街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会应当配备专职工作人员，落实工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责。

　第八条 街道办事处应当根据物业管理工作实际，定期组织辖区内城管执法、公安、安监、工商、司法、社区居民委员会等有关部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理物业管理中重大问题，建立一站式多元化纠纷协调机制。会议可邀请区建设行政主管部门进行业务指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。

　第九条 街道办事处可委托社区居民委员会组织召开物业管理联席会议。

　街道办事处受区建设行政主管部门委托办理的事项不得转委托。

　第十条　经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行;无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。

　经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。

　物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。

　第十一条　各区建设局、街道办事处、社区居委会应建立物业投诉处理和纠纷调解平台，可委托物业管理行业专家、律师等专业人士调解处理物业管理纠纷。

　业主委员会应当依照法律、法规、规章以及管理规约，对物业管理区域内业主损害他人合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业管理纠纷进行调解。

　第十二条 鼓励和提倡市或区建设行政主管部门及其物业管理专职机构、街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会根据工作需要，采取购买服务的方式，聘请第三方专业机构协助开展物业服务的具体监督管理工作。

　第二章 业主大会和业主委员会

　第一节 业主

　第十三条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：

　(一)房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人;

　(二)尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁安置等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;

　(三)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;

　(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人;

　(五)其他符合法律、法规规定的人。

　符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。

　第二节 业主大会筹备组

　第十四条 一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。街道办事处(镇人民政府)在收到建设单位提交成立业主大会报告或10名以上业主以书面形式提出成立业主大会请求的，应在30日内负责组织成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

　筹备组成员由街道办事处、社区居民委员会、建设单位和业主代表7至11人单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数三分之二;筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派工作人员担任，常务副组长由社区居民委员会派代表担任。

　建设单位已不存在，或经街道办事处(镇人民政府)书面通知后仍未在通知期限内委托一名代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。

　第十五条 筹备组中的业主代表应当符合下列条件：

　(一)具有业主身份，住宅小区的业主应当在本住宅小区实际居住;

　(二)具有完全民事行为能力;

　(三)依法履行法律法规等规定的业主义务;

　(四)本人及近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的;

　(五)热心公益事业，具有参加筹备组工作的时间;

　(六)没有欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为;

　(七)临时管理规约中规定的其他条件。

　业主代表名额应当考虑物业类型、幢(梯)及建筑面积的均衡分布。

　第十六条 街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位报告或业主请求之日起5日内，制定组建筹备组的公告，在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不应少于7日。

　组建筹备组公告应当明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等。

　社区居民委员应当根据组建筹备组的公告，组织业主推荐产生业主代表。业主代表根据得票率高低确定。

　筹备组成员名单确定后，街道办事处(镇人民政府)应当将名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不应少于7日。公示期间，业主对筹备组成员有异议的，街道办事处(镇人民政府)应当进行复核。

　筹备组成员名单公示期满且业主无异议的或者经复核异议不成立的，街道办事处(镇人民政府)应当及时在物业管理区域内显著位置公告筹备组成员名单、工作职责、工作规则等，公告期不应少于7日。筹备组自公告之日起成立。

　筹备组成立后一个月内，街道办事处(镇人民政府)应当组织筹备组进行物业管理相关法律法规的培训。

　第十七条 筹备组应当做好以下筹备工作：

　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及各业主所有的建筑物专有部分面积;

　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　(三)拟订管理规约、业主大会议事规则;

　(四)制定业主委员会委员候选人产生办法和业主委员会选举办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　(五)完成召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

　第十八条 筹备组通过召开会议，按照少数服从多数的原则进行筹备工作的决定。

　筹备组会议由筹备组组长或受其委托的筹备组成员召集和主持。除法人或者其他组织外，筹备组成员不能委托代理人参加会议。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

　筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

　因筹备工作需要，以筹备组名义对外发布文件资料需要使用印章的，在由筹备组按照前款规定作出决定并经社区居民委员会报街道办事处(镇人民政府)审核同意后，可由社区居民委员会代章。

　筹备组的决定违反法律法规及相关规定的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其改正。

　第十九条 筹备组应当于首次业主大会会议召开前15日，将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况等在物业管理区域内显著位置进行公告。

　筹备组应当自成立之日起30日内完成本细则第十七条规定的筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。筹备组自成立之日起30日内仍无法召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，街道办事处(镇人民政府)可以解散筹备组并重新成立筹备组。

　第二十条 鼓励街道办事处(镇人民政府)通过购买服务的方式，委托第三方开展成立筹备组、召开业主大会会议、选举产生业主委员会等工作。

　第二十一条 建设单位应当向筹备组提供业主名单、业主****和各业主所有建筑专有部分面积情况等。建设单位未能提供的，由街道办事处(镇人民政府)向房地产交易权籍登记机构查阅。房地产测绘档案管理机构应当在收到街道办事处(镇人民政府)的书面查询函件后7个工作日内以书面形式答复并提供所查阅内容。

　第二十二条　首次业主大会筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理工程竣工

　验收备案前，一次性向物业所在地街道办事处(镇人民政府)缴纳筹备经费。筹备经费缴交标准为：物业总建筑面积5万平方米以下的，按每平方米1元缴交;超出5万平方米以上的部分，按每平方米0.5元缴交，建设单位缴交的筹备经费最多不超过20万元。

　第二十三条 筹备经费应当专户储存、专款专用。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。经费结余部分应当转入公共收益资金账户。

　第三节 业主大会

　第二十四条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送达业主，并在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不应少于15日。

　第二十五条 在物业管理区域内显著位置进行公告或公示的，业主委员会应当采取在物业管理区域内的宣传栏以及幢(梯)张贴的形式，同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：

　(一)在物业服务场所、业主委员会办公场所张贴;

　(二)在物业管理区域的主要出入口张贴;

　(三)在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。

　第二十六条 业主大会共同决定的管理规约应当对下列事项作出约定：

　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用和维护;

　(二)物业管理用房的使用和经营;

　(三)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

　(四)物业屋面、外墙、阳台、门窗的装修和户外设施的装饰装修和安装规范;

　(五)业主维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和义务;

　(六)物业公共服务费、日常专项维修资金等缴交标准与方式及公共收益的分配方式;

　(七)业主违反管理规约应当承担的责任;

　(八)其他应当予以约定的有关内容。

　第二十七条 管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、物业使用人均具有约束力。

　第二十八条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

　(一)业主大会名称;

　(二)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　(三)业主投票权数的确定方法;

　(四)业主代表的产生和业主授权委托的具体方式及主要内容;

　(五)业主大会会议的表决程序;

　(六)业主委员会的职责;

　(七)业主委员会议事规则;

　(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止情形等;

　(九)业主委员会换届选举程序、业主委员会委员补选规则等;

　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

　(十一)业主大会、业主委员会印章的名称、使用和管理;

　(十二)业主委员会所聘请专职工作人员的职责和报酬。

　第二十九条 首次业主大会会议的选票、表决票和委托书等原始凭证应当由街道办事处(镇人民政府)保管，保管期限为一个完整的选举周期。其他业主大会会议的选票、表决票、委托书等资料的保管由业主大会议事规则规定。

　第三十条 业主对业主大会会议的选票、表决票等有疑义的，经专有部门占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主提议，街道办事处(镇人民政府)可以进行必要的查验复核、重新统计等工作。

　第三十一条 业主可以梯(幢)、单元为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约规定，不得与业主大会的决定相抵触。各单位范围内的事项内容、议事方式、程序等应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

　第三十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。

　业主大会定期会议召开前，业主委员会应当物业管理区域内显著位置公告以下内容：

　(一)上一年度物业管理情况;

　(二)上一年度业主委员会工作情况;

　(三)上一年度业主大会收支情况;

　(四)物业管理的其他有关事项。

　有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于召开前10日发布召开临时会议的公告：

　(一)经已交付使用的物业专有部门占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上业主20%以上的业主提议;

　(二)经业主委员会决定;

　(三)经50%以上业主大会代表提议;

　(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;

　(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

　第三十三条　业主委员会未按照本细则规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处(镇人民政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，由物业所在地的街道办事处(镇人民政府)或委托社区居民委员会组织召开。

　第三十四条 业主根据本细则第三十二条规定提议召开业主大会临时会议的，应当提供业主签名的书面提议资料、业主身份证明和提议业主的有效****。

　业主委员会应当在收到提议资料后15日内，核实提议的业主是否达到20%以上。业主委员会未核实或核实情况存在异议的，由街道办事处(镇人民政府)予以核实。

　经核实提议符合本细则第三十二条规定的，业主委员会应当自核实完成之日起30日内就提议议题召集业主大会临时会议。经核实提议不符合本细则第三十二条第三款第一项、第三项规定但业主仍认为需要的，业主应当重新按照本条第一款规定，提供业主签名的书面提议材料、业主身份证明和提议业主的有效****，提议召开业主大会临时会议。

　业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内不得就该管理事项组织召开业主大会临时会议;但业主大会决定依法被撤销的除外。

　第三十五条　召开业主大会会议，应当于会议召开前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时书面告知物业所在地的社区居民委员会，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。

　公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的组织或机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。

　第三十六条　采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果。

　表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括业主基本信息、所有的建筑专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

　业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会保管，保管期限不少于5年。

　未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当责令限期公示并告知全体业主。

　第三十七条　业主大会决定自公告之日起生效。业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当在物业管理区域显著位置公告业主大会决定。

　采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的组织或机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。

　业主查验本人意见，应当提供本人身份证明和房产证明;业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书。

　第三十八条　业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的单元建筑面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的预算建筑面积计算。

　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　第三十九条　业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

　(一)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算。

　(二) 按照前项的统计总和计算总人数。

　第四十条　一个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。

　业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。

　业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

　第四十一条 业主大会可以决定由业主自行管理物业共用部分。业主在决定自行管理之前，应当对自行管理方案以及应急保障措施进行表决，并告知物业所在地的街道办事处(镇人民政府)。

　第四十二条 业主大会成立后产生的经费应当由全体业主共同承担。

　第四十三条 业主大会或业主委员会会议决定等需要抄送全体业主的资料，可以采用以下方式之一进行抄送：

　(一)挂号信件或特快专递;

　(二)电子邮件;

　(三)手机短信;

　(四)其他电子信息传送方式。

　业主的住址、电话、电子邮箱等****以入住时登记的方式为准;业主未入住的，以业主首次书面提供的方式为准。业主变更****的，应当自变更之日起15日内告知业主委员会和物业服务企业。

　业主委员会或者业主大会召集人、物业服务企业按规定应当抄送业主的相关信息，按照业主登记的****向业主发送相关信息后，即完成抄送。

　抄送人应当保留已抄送的相关记录。

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厦门：公积金可直接用作买房首付款，多子女家庭提高贷款额度

为了防止企业倒卖土地、囤地，造成土地闲置、土地价格持续上涨，《城市房地产管理法》第三十九条规定，土地使用权转让，须满足完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

然而，实践中基于各种原因，出现大量违反《城市房地产管理法》第三十九条规定的操作。就此，本文拟梳理、分析《城市房地产管理法》第三十九在实践中的运用及最新出台的地方政策，并就目前所采取的常见交易模式进行法律分析。

一、 对满足25%投资的定义

1.法律、法规规定

《闲置土地处置办法》第二条规定:“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”

《北京市房山区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法》第九条规定:“符合下列条件之一的，可认定已达到开发投资总额的25%以上:(一)已动工开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积三分之一以上的;(二)土地使用权人提供审计部门出具的已投资额达到开发投资总额25%以上的合法证明。”

2.总投资不包括土地出让金、契税等费用

《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》规定:“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。“已投资额”是指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额。”

《闲置土地处置办法》第三十条规定:“已投资额、总投资额:均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。”

因此，对于总投资额的认定，应当不包含开发企业所缴纳的土地出让金以及对应的契税、印花税等税费，仅是在取得土地后，对土地实施的建设工程所发生的投资。

3.总投资额的组成

《建设项目投资估算编审规程》中价协〔2015〕86号术语规定，建设项目总投资由建设投资、建设期利息、固定资产投资方向调节税和流动资金组成。其中，建设期利息包括银行借款、其他债务资金利息，以及其他融资费用。建设投资是由建设项目的工程费用、工程建设其他费用及预备费用组成。其中，工程费用包括建筑工程费、设备购置费及安装工程费;预备费包括基本预备费和价差预备费。

《北京市房山区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法》第九条规定:“开发投资总额按建设项目立项机关批准的开发投资总额确定。”

在确认总投资额的时候，一般情况下应当依据项目立项时发给我就项目总投资额所确定的数据。

二、 转让合同的效力

司法实践中，法院倾向于认为转让的土地未达到25%以上的投资，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，属合同标的物的瑕疵，不影响土地使用权转让合同的效力。

例如在最高院的公告案例“(2004)民一终字第46号”，最高院认为，《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上投资，属合同标的物瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同效力。前述规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定。故当事人以未达到25%投资开发条件为由，主张合同无效的，法院应不予支持。

虽然合同无效，但法院通常认为如无法办理过户登记的，双方可据此解除合同，并按照合同约定的违约责任划分违约。

但是提醒大家注意的是，虽然法院、仲裁机构认为“未完成投资总额25%”的房地产用地转让行为有效。但是在实践中，办理土地过户的需要国土部门配合完成转让登记，但国土部门将依照《城市房地产管理法》第三十八、第三十九条的规定，不支持办理使用权变更过户手续。因此，实操中，虽然在诉讼阶段取得了协议有效性的判决，但在执行过程中，存在国土们不予配合办理权属变更登记的困难。

三、 实操中试点地区的处理方式国土部门态度

2017年，国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知，开展国有土地二级市场试点的28个试点地区名单。试点地区包括，北京市房山区、天津市武清区、河北省石家庄市、山西省太原市、内蒙古自治区二连浩特市、辽宁省抚顺市、吉林省长春市、黑龙江省牡丹江市、江苏省南京市、浙江省宁波市、安徽省宿州市、福建省厦门市、江西省南昌市、山东省临沂市、河南省许昌市、湖北省武汉市、湖南省长沙市、广东省东莞市、广西壮族自治区南宁市、海南省三亚市、重庆市主城九区、四川省泸州市、云南省昆明市、陕西省西安市、甘肃省天水市、青海省西宁市、宁夏回族自治区石嘴山市、新疆维吾尔自治区库尔勒市。

就此，各地均出台了相应的试点规定，对土地二级市场的试点工作进行了规范，其中对为满足百分之二十五的土地进行转让，进行了突破性的制度设计。试点地区下，买卖双方可以在为满足百分之二十五的情况下，签订土地转让合同并非无效且可以执行，只是具体办理过户转让登记，须等受让方完成土地的25%开发后才能完成。

例如，《昆明市国有建设用地二级市场转让管理暂行规定》第十四条规定:“对已取得土地使用权未按《国有土地使用权出让合同》约定开工建设但不属于闲置土地的，或开发投资总额未达应开发投资总额百分之二十五的，也可进入土地二级市场进行转让但不得变更土地使用条件....土地使用权受让方开工建设，且投资强度达百分之二十五的，持属地政府(管委会)出具的开工证明材料，依法办理不动产权证书。”

《石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易暂行管理实施办法》: 第十四条规定:“出让土地首次转让，未完成投资总额的百分之二十五以上的，按照“先投入后转让”的原则，允许交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向发改、规划、环保、行政审批等部门申请办理建设项目报建手续。”

《南宁市国有建设用地使用权二级市场交易管理办法(试行)》规定:“对已投资额未达总投资额25%(含净地)土地的转让，受让人可以凭原土地证、原出让合同、交易鉴证书，到相关部门办理工程建设缺项审批手续，待开工建设达25%后，办理不动产转移登记手续。”

新规的出台破解了总投资额未满25%的建设用地使用权转让难题，有效满足了交易双方的利益诉求，保护了双方的合法权益，促进了土地要素流通顺畅，盘活了存量土地，提高了土地资源的配置效率。

四、作价出资

实务中，以土地作价出资进项目公司是否受《城市房地产管理法》规定的25%的投资限度并未存在同一的意见。

就转让是否包含作价出资的情形，土地利用管理司曾经以部长信息的方式回答社会投资人的问题。在该回复中，土地利用管理司认为，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股。因此“作价出资”属于有偿使用一级市场的专属概念，与“出让”方式互不包含。来信中提到的情况不属于“作价出资”，应认定为房地产转让。

然而，在《城市房地产转让管理规定》第三条规定:“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为:(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的。”

同时，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”。

由此可见，在法律规定及权威部门的解释上，并未对以土地作价出资入股是否属于土地转让形成统一的规定。

据此，我们咨询了北京、上海、杭州、成都等非试点地区的国土部门，该等管理部门以口头行使回复，无论是土地划转还是以土地作价出资，均涉及土地使用权人的变更，应当视为土地转让行为，因此受投资总额25%的限制。同时，在我们实际操作中，也遇到了客户试图以作家出资的方式将土地注入到项目公司的案例，最终因无法与国土部门协调而无法实施。

综上，我们认为虽然现行法律规定的框架下，并未明确要求以土地作价出资必须符合满足投资25%以上的硬性限制规定，但在实操中，多数的国土部门确在尺度上较紧，一般不同意进行作价出资。因此，我们建议对于此类案件，易采取一事一议的方式，即以具体不同的国土部门的审批意见为准。

五、 关于通过股权转让的分析:

如前所述，满足25%的投资开发强度在实践中是一个硬性要求，因此交易对方采取“曲线救国”的方式，通过转让公司股权的方式完成对土地使用权的转让。

1.在税务处理上，国家税务总局，曾经多次发函要求，以股权转让土地的行为，须缴纳土地增值税。

国家税务总局发布的国税函[2000]687号《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》、国税函[2009]387号《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》以及国税函[2011]415号《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》均是以个别复函的形式明确:对一次性转让公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，认为利用股权转让方式让渡土地使用权这一行为实质上是房地产交易行为，对此应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

2.各地区出台应对措施

各地区为了方式土地竞得人通过转让股权的方式，转让所竞得的土地使用权，从而规避须满足25%投资开发强度的硬性规定，会要求土地竞得人在竞得土地的时候做出相应的不得转让股权，保持股权结构不予以改变的承诺，例如:上海在《上海国有建设用地使用权出让合同(经营性用地)第三十二条中国，直接规定项目公司股权转让需要“完成开发投资总额25%”，同时，广东中山在《关于明确土地使用权转让若干事项的通知中土函》中，明确规定开发投资进度达到25%前项目公司股权需承诺不变更。

3.构成刑事犯罪的风险

事实上，对于在未全部缴纳土地出让金及办理土地使用权证、未进行实质性投资开发的情形下，先后将全部股权转让给他人，将存在构成刑事犯罪的风险。

例如在2019年4月2日，安徽省高级人民法院在“(2019)皖刑申20号”案中，认为刘龙博独资成立的龙威置业公司竞得国有土地使用权后，在未全部缴纳土地出让金及办理土地使用权证、未进行实质性投资开发的情形下，先后将全部股权转让给他人，该股权形式之下的主要资产就是涉案土地使用权，刘龙博以转让股权的形式，实施倒卖土地使用权的行为，从中获利，其主观上具有牟利的目的，且情节严重，其行为符合非法倒卖土地使用权罪的犯罪构成要件。”

4.小结

综上，在实操中虽然存在大量的成功案例，完成了以股权转让土地使用权，但这并非后续每一个案例都能够得到成功的实施，如果操作不当还有可能引起刑事责任的风险。

因此，我们建议当决策以股权转让土地使用权时，为了避免被追究责任，建议在拟转让的目标公司内进行适当的其他的业务，而非单纯的只有一个土地。

六、 法律措施

结合前述分析，实务中非试点地区直接转让未满足25%投资强度的土地仍存在较大的实质性障碍，双方当事人无法直接转让。就此，我们结合实践中常见的几种操作方式，为大家提供事务处理中的经验及思路:

1.转让方负责建设模式

此种模式下，双方签订合作框架协议，协议约定由转让方负责完成标的土地25%的建设，在完成土地建设以后，依据合作框架协议签订具体的土地使用权转让协议，完成对标的土地的转让。

实践中，具体的操作可以包括:(i)受让方向转让方提供借款由转让方完成建设;(ii)转让方自行筹资完成25%的投资及建设。与此同时，受让方参与对标的土地建设的共管，转让方按照受让方的要求办理相应的设计审批手续。

这种方式是实践中最为合规，对买卖双方风险都相对较小的一种交易模式，但通常可操作性较差。转让方转让标的土地的时候，通常在资金周转方面存在一定的困难，因此转让前再完成25%的投资，往往不具备可操作性。而受让方提供借款虽然是一种解决思路，但如果转让方无法提供有力的担保措施，受让方的借款将无法确保能够得到清偿。

2.委托代建的模式

受让方与转让方签订委托代建合同，约定由转让方委托受让方对标的土地实施代建工程，由受让方全程聘请施工方、设计方并负责办理土地建设的工程规划、施工许可证等证照，实际操盘由受让方全程负责。如果转让方无资金支付的，可以由受让方向转让方提供一笔借款，支付至转让方受受让方监管的共管账户。或者可根据税务师的意见，签订委托付款协议，转让方将向受让方所提供的借款委托直接支付至施工主体。

在标的土地完成了25%的投资强度以后，双方签订具体的土地使用权转让协议，并完成关于标的土地的转让。

在此种模式下，在实际转让土地使用权之前，受让方就直接参与到标的土地的建设之中，并对标的土地予以施工、建设及操盘，转让方仅是一个名义的持有主体，对于买方来说风险相对可控。对于卖方来说，无须在就土地转让投入多余的资金。

此种模式下，存在两个主要的风险:

(1)受让方提供大量资金使得土地建设并完成25%的投资后，转让方将可能因项目整体盘活，从而单方解除双方的合作，自行完成标的土地的开发建设。在此情况下，受让方将只能要求转让方承担一定的违约责任以及收回投资成本，无法继续享有标的土地的开发权益;

(2)对标的地块进行投资，其整体价值将大量的提升，再进行土地使用权转让的，将涉及到土地增值税的缴纳。

3.公司分立模式

转让方在工商部门进行存续分立，分立为转让方原实际主体以及新设的单独持有标的土地的主体。完成分立后，由转让方直接向受让方的股东收购新设的单独持有标的土地的主体100%股权，从而完成对标的土地的受让。

以公司分立模式完成土地转让的，须事先与工商部门沟通是否能够将办理公司分立以及公司分立的具体流程。实践中，很多工商部门对公司分立的办理存在很多限制性的要求，能否顺利办理公司分立须事先与公司所在的工商登记部门事先积极沟通。

同时，如前所述单纯的转让公司的股权，从而实现土地转让也存在被国土部门稽查的风险，因此须事先与国土部门沟通、咨询，确认国土部门是否同意以转让股权的方式转让标的土地。

实务中，公司分立中工商部门往往要去分立的公司签订分立后的公司对分立前的债务承担连带担保责任的协议。因此，对于受让方来说，取得分立后的公司股权，将按照该等分立协议的要求，面临承担转让方在分立前对外负债的风险。

10月28日，厦门市住房公积金管理委员会发布《关于优化提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款的通知》和《关于支持多子女家庭购房租房有关事项的通知》。

10月25日起，购买厦门市新建商品住房的职工及其配偶（以下合称“购房职工”）可向厦门市住房公积金中心（以下简称“公积金中心”）申请提取住房公积金，用于支付购房首付款。

办理该业务须符合两个条件：1.房地产开发企业已携带《商品房预售许可证》原件、《承诺书》至住房公积金个人住房贷款受委托银行办理住房公积金支付购买新建商品住房首付款信息报备。2.开发企业已与职工签订《商品房买卖合同》，并提交厦门市不动产登记中心。

需要注意的是，开发企业须在住房公积金划转后及时办理《商品房买卖合同》备案手续。

购房职工不得委托他人代办提取住房公积金支付购房首付款业务。购房职工提取住房公积金总额为截至《商品房买卖合同》签订日期时购房职工住房公积金账户内余额，最高不得超过合同约定的首付款。

购房职工提取住房公积金支付购房首付款后，符合住房公积金贷款条件的，可申请办理住房公积金贷款，已提取的住房公积金可并入公积金账户余额计算贷款额度。

购房职工已提取住房公积金支付购房首付款的，不能再以购买本套房产名义申办购房提取住房公积金，但可按规定提取住房公积金偿还购房贷款本息。

公积金中心转入开发企业的住房公积金，仅作为购房职工购买商品住房的首付款，开发企业无权支付给购房职工。若购房职工与开发企业解除《商品房买卖合同》，开发企业应在3个工作日内，无条件将购房职工的住房公积金全额退还至购房职工的住房公积金个人账户。开发企业违反该规定的，应返还相应款项的住房公积金，并赔偿由此而产生的全部损失。

厦门市住房保障和房屋管理局表示，实行购买新建商品住房提取住房公积金“预付制”，购房职工无需先行自筹资金，直接使用住房公积金向开发企业支付首付款，有效缓解职工购房资金压力。住房公积金直接转入开发企业预售资金监管专用账户，免去购房职工提取住房公积金后再转账支付购房首付款的中间环节，提升购房职工办事便捷度。住房公积金直接划转至开发企业预售资金监管专用账户，受预售主管部门监管，有效保障资金安全。

在支持多子女家庭购房租房方面，厦门提出，一、多子女家庭在厦门无自有住房、租住市场性租赁住房已在厦门住房租赁交易服务系统备案的，可按照实际租金提取住房公积金，月提取总额不超过当月实际房租支出。二、多子女家庭在厦门购买首套自住住房、首次申请住房公积金贷款的，在厦门住房公积金贷款最高额度限额内，其可贷额度可在住房公积金贷款额度计算公式测算金额的基础上增加10万元。三、本通知自文件下发之日起执行。涉及贷款政策的，执行时间以新建商品住房买卖合同网签时间或二手住房在市不动产登记中心收件时间为准。