读者姜女士就遇到了这样的问题。她说，结婚时，由于经济条件不是很好，她家买了一套80平方米的二手房。经过多年努力，现在存了一些钱，看着日渐长大的儿子，她决定买一套房子。春节期间，她跑了市区好几个楼盘，提到要贷款，售楼**都会问一句，“这是您第几套房？第二套就要首付六成，利率也会高些。”在得知姜女士已经有一套房子后，有售楼**提议用别人的名义购买。虽然这样避开了高首付、高利率，但姜女士担心，这样做会带来不可预知的风险。 ■ 解答陈庆林律师：以别人的名义买房，一般来说是借直系亲属的名，可能出现下面几种情况：一是以父母名义购买。如果是婚前以自己父母名义购房，在法律意义上，该房产属于父母的共同财产。如父母发生债务纠纷，该房产可能被债权人追索。如父母离异，该房产可能被分割。如果此类情形均未发生，子女最终将继承该房产。但是，切记，只有独生子女可以完全继承，如果有兄弟姐妹将被分割后继承。如果是婚后以一方父母名义购房，则除了上述可能面临的风险外，还将面临自身的婚姻破裂风险，即本是夫妻共同财产，却因为没有在夫妻名下并无法有效举证而无法分割该房产。二是以子女名义购买。若子女未成年，此种情况下，贷款需要父母作为担保人，并且在将来行使抵押、出让等处分权利时程序会很杂；若子女成年未婚，在法律意义上，该房产属于子女的财产，其拥有占有、使用、处分、收益的权利；若子女已婚，该房产则属于子女夫妻的共同财产，面临的风险是子女离异后财产将被分割。三是以未婚夫(妻)一方名义购买。该房产将属于购房合同或产权证上登记的一方所有。如果中途分手，另一方基本无望得到房产。即使能证明自己出钱或共同还贷，法院为维护交易安全，也会认定是一方向另一方的借款。四是以兄弟姐妹、(外)祖父母名义购买。以这些人的名义购房，必将面临极大风险。即使通过私下协议的方式操作，一旦对方反悔，基本无望得到房产，最多要回已付购房款。即使一切顺利，到了最后继承阶段，由于兄弟姐妹、祖父母外祖父母是第二顺序继承人，继承关系错综复杂，对房产的权利主张也会很多，能得到多少房产是个未知数。最后律师提醒，以无任何亲属关系的人的名义购置房产，风险无可估量，因为房产权属的确认以房产证为准。 ■ 提醒除开风险问题不说，我们单独来算一笔账，到底是买在自己名下，承担提高一成的利率划算，还是将来过户更划算。陈庆林律师认为，如果买在别人名下，将来通过买卖过户的方式，则需要考虑相关税费；如果买在别人名下，需要赠予的话，则要收取房产评估费、公证费和契税；如果买在父母名下的房产，将来面临的就是继承问题，那个时候要先对房产进行评估，需要评估费，然后就是公证费。因此，以他人名义买房到底划不划算，还是要自己算算看。

父母给子女买房牢记3点 否则房产就归别人了

房奴这个名词，可谓是中国特色。中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。最多见的就是父母买房，把孩子的名字也写入房产证上了。这样好吗？

先说个真实的案例

王**与老公欲购置一套房产，在过户时犯了难，是否可以把自己的未成年的孩子的名字加在房本上呢？一是，以后房子终归是孩子的，继承过去会节省很多税费；二是，夫妻在以后无论谁变心了，房子都有孩子的一个份额，可以给孩子一个基本的保障；那么，到底加孩子名好呢还是不加好呢？

父母之麻烦

1、麻烦

现在婚姻不够稳定，很多人的婚姻不能长久，如果将孩子名字加入产证，未来如离婚，房产不好分割，有孩子名字的房产，即便离婚，父母原则上也不能分割孩子的财产，即便法院将房子判给一方和孩子，未来该方想出售房产，由于房屋上有孩子产权，按目前上海交易中心规定，出售未成年人房产，必须经过父母双方共同同意并共同前往交易中心办理手续，所以还必须经过对方同意，麻烦不少。

2、很麻烦

孩子太小，成长中可能遇到的问题很多，如果孩子发生不测，该房屋中属于孩子部分还需要办理相关继承手续，太过麻烦。

3、还是麻烦

购房时写了子女名字，如子女成年，则处置房屋的权利就不全在父母手里了，子女按其在产权中占有的份额或作为共同共有人有权选择是否同意出售，同时也有权享有出售收益。

孩子之隐患

1、孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。

如果孩子在限购政策出台（2011年1月28日）前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。

如果孩子在限购政策出台（2011年1月28日）后、在未成年时和父母共有房产拥有1套，则被限购；直至结婚方可购置一套新房；（具体也要根据配偶是否与父母是否有房核算是否被限购）

2、孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税

比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

3、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪?

4、万一孩子遇到急事，按规定是不能办理消费贷款的

新购房加孩子名字大多是为了避免遗产税，但是其实真正到百年之后，房子已又旧又破了；上了孩子的名字，万一孩子遇到急事，按规定是不能办理消费贷款的，且很难借到短借，所有银行均不接受老人、小孩在产证上办理消费贷款

5、孩子过早有了房子，就会忘却奋斗

孩子过早有了房子，就会忘却奋斗。有无孩子的名字对孩子的成长也会有些许的影响。

房产和法律专家支招

一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。

二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。

这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

（以上回答发布于2017-03-02，当前相关购房政策请以实际为准）

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现在房价上涨或下跌，孩子们还不够买房子后结婚。父母买房子都是正常的。但后来，一旦孩子离婚，房地产部门最有可能发生争执。如果你不记得这3点，房子会被随便地还给别人。

第1点：房产证上最好写夫妻两人的名

谁拥有房产证上的姓名，享有所有权。虽然有固定的法律关系，但最好是在财产证书上写上两个名字，以避免离婚时财产被当事人吸收。

婚姻法规定：

父母以父母的名义登记一方的子女。除当事人另有约定外，不动产可以根据双方各自的份额共同分享。第2点：买房赠送给子女应当签订协议

父母婚后为子女买房子，一般认定为夫妻双方的礼物，但很明显只是为了给孩子签订协议，最好处理公正，避免以后的纠纷。

还有一种情况，即父母支付、子女共同贷款、《婚姻法》规定，在返还前的第一笔还款和还款，婚后共同还款是夫妻共同所有。

第3点：付款方式选择银行转账，保存好回执单。

转移收据是一个非常重要的证据，因为经常在财产分割时，父母支付不起财产的证据，据说是别人买的，这种情况很难判断法院。

（以上回答发布于2018-05-08，当前相关购房政策请以实际为准）

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