根据中共嘉兴市委、市人民政府《关于进一步理顺嘉兴港区开发建设体制的通知》（嘉委[2001]11号）的精神，现就嘉兴港区行政管理职能和相关事权提出如下意见：

一、进一步完善“五统一”管理的职能和权限，由嘉兴、平湖两市政府及相关部门授权或委托，授予嘉兴港区及其职能机构统一行使规划管理权、项目审批权、土地管理权、工商行政管理权和财政管理权及相关行政管理权。

（一）规划建设管理

由港区管委会负责编制上报港区（镇）总体规划，经平湖市人民政府审核，嘉兴市人民政府审批同意后实施。

设立港区规划建设局，负责实施规划管理和建设工程管理。组织编制规划管理区范围内的详细规划和专业规划，编制村镇规划。负责办理各类新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的规划审批手续，颁发《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。负责建设工程管理，颁发《建设施工许可证》；负责建设市场的管理以及工程报批、招投标、质量监督、安全监察等行业管理。

负责区内勘察、设计、监理、施工企业以及房地产开发、物业管理、中介服务机构的企业资质审批和申报。

负责区内市政、交通、公用事业的行业管理；负责区内市政公用事业基础设施的建设和维护管理；负责区内市政公用事业企业的资质审批和申报；负责区内节约用水和地下水的开发利用和保护工作。

负责区内的房屋拆迁行政管理工作，审批办理拆迁许可证，负责拆迁工作的监督、管理和调解、仲裁。

建立港区城建监察队伍，经平湖市人民政府有关部门授权，行使城市管理综合执法行政处罚权;实施城市规划、建筑业、房地产、市政公用事业、市容环境卫生、园林绿化的监察工作。

负责区内房政管理。受平湖市人民政府委托，受理和发放《房屋所有权证》并报平湖市房产管理部门备案。

负责区内城建档案管理，并报平湖市城建档案部门备案。负责办理辖区内有关城建规费和公用事业费用的收缴工作。

（二）项目审批管理

外资项目的审批，总投资在3000万美元以下的鼓励类或允许类生产性项目，在嘉兴市有权审批以及不涉及原材料综合平衡和配额许可证管理的前提下，其项目建议书、可行性研究报告、合同、章程由港区管委会经济发展局审批，批件分别抄报嘉兴市计委、经贸委、外经贸局备案；外商投资企业批准证书由市外经贸局委托港区管委会代发；需经省及国家审批的项目，由港区管委会报嘉兴市有关部门转报省有关部门审核、审批。港区内企业自营进出口权的申报，加工贸易合同审批及转报等一切涉外经贸业务均由港区负责办理，同时承担相应的管理职能。

内资项目的审批，在限额以内的（生产性项目3000万元以下，非生产性项目1500万元以下的基建项目，1000万元以下的技改项目），由港区管委会经济发展局审批。限额以上的项目由管委会报嘉兴市有关部门，并转报省有关部门审批。

区内企业自用机器、设备和原辅材料以及外商投资企业加工贸易合同的审批，由港区管委会经济发展局负责办理;需上报的，由管委会报嘉兴市有关部门转报省有关部门审核、审批。

（三）土地管理

设立港区国土资源局，负责港区（镇）的土地管理工作。负责区内建设用地的统一征用，土地使用权的出让、转让和招标、拍卖。统一征收土地税费和出让金。经平湖市国土资源管理部门委托，由港区国土资源局负责办理签订土地使用权出让合同，核发建设用地批准证书，受理和代发土地使用证。土地报批，实行“见章跟章”，由平湖市国土资源部门负责上报，港区国土资源局负责办理有关具体事项。

由港区管委会负责组织制订实施港区（镇）土地利用总体规划和基本农田保护规划，报嘉兴、平湖两市国土资源部门备案。负责农用地占补平衡和资金筹措。负责农村私人建房用地的审批，由平湖市国土资源部门委托，核发农村建房用地土地使用权证。查处土地违法案件，调解土地争议和土地纠纷，负责做好地籍管理等基础工作。

（四）工商行政管理

由嘉兴市工商局在港区设立分支机构，负责行使工商行政管理职能，审批核准区内企业名称、工商登记、经济合同以及商标、市场、广告管理等各项工商行政管理职权。经市工商局委托，由港区工商分局颁发或代发有关证书。需报省、国家工商行政管理局的，由嘉兴市工商局上报审批。

（五）财政和税务管理

由嘉兴市国税、地税局在港区设立分支机构，负责区内的税收征管和稽查。设立港区金库，区内国税、地税收入均统一进入港区金库。建立港区独立财政体制，设立嘉兴市财政局港区分局，负责区内有关财政资金的管理、国有资产管理、企事业的财务监督管理。分局人、财、物由港区负责管理；其负责人的任免，以港区为主，商市财政部门后任命。有关收入、支出的分配，归并平湖市财政。

二、港区党工委、管委会作为嘉兴市委、市政府的派出机构，在承担经济管理职能的同时，承担港区（镇）各项社会事业发展的建设和管理职能。涉及一些业务性较强或确需在平湖市范围内统筹协调的行政管理事务，其行政管理职能仍由平湖市政府有关部门负责。

（一）计划管理

根据嘉兴、平湖经济和社会发展总体要求，由港区管委会负责编制港区（镇）国民经济和社会发展中长期规划和工业、农业、三产、社会发展等专项规划，编制年度计划，分别报送嘉兴市、平湖市计划管理部门。负责计划执行情况的分析、检查和调整。

（二）农业和农经工作

由港区管委会职能部门负责乍浦镇农业发展规划的制定和实施，负责村级基层组织建设和农村经济的管理。负责乍浦镇农业水利设施的建设和管理；负责农业新技术、新品种的培育和推广，以及农业示范园区的建设和农业综合开发。负责农村交通事业建设、通村公路及农村桥梁的规划、改造、养护。受平湖市政府委托，负责乍浦镇区域内的农业行政执法工作。负责区内渔政、水政、林政的管理（不包括九龙山省级旅游度假区）。

农业和农经工作业务上仍由平湖市相关职能部门负责指导、监督、检查。农林工作中的动植物检疫、兽药（含饲料添加剂）、药政、药检、农药登记、种子种苗管理、食(药)用菌种管理、种畜禽管理、兽医卫生的监督，仍由平湖市有关职能部门负责。

（三）教、文、卫、体工作

由港区管委会统一承担港区（镇）的教、文、卫、体事业。负责教、文、卫、体等社会事业发展规划的制订和实施。负责教、文、卫、体、广电等基础设施的投资建设和管理。负责港区（镇）社会文化事业的行业管理和文化市场的管理。

教、文、卫、体工作的业务管理仍由平湖市有关职能部门负责指导和检查。学校、医院的等级评定；教师、医务人员的业务培训；教育科研；职称评定等由平湖市有关职能部门负责管理。防疫工作由平湖市防疫部门负责，港区职能部门协助。

（四）劳动与社会保障

由港区管委会劳动主管部门负责港区（镇）的劳动力市场管理、劳动合同鉴证、劳动年检、劳动仲裁和劳动监察。负责土地征用人员的分流安置。协助平湖市劳动部门，做好社会保险基金的征缴。

劳动医疗鉴定、职业技能鉴定、锅炉压力容器检查及安全生产的监督、检查、处罚，由平湖市劳动部门负责，港区劳动主管部门配合。社会保险仍统一由平湖市社保机构管理。

（五）社会治安

由港区管委会统一负责区内的社会治安综合治理工作。设立港区公安分局，作为平湖市公安局派出机构，同时作为港区管委会社会治安主管部门，实行双重领导。负责区内治安管理、交通安全管理、水上治安管理，组织实施区内消防管理工作。

（六）环境保护

由港区环保职能部门负责港区(镇)的环境保护工作。负责区域环境影响评价报告的编制和报批。按管理权限审批进区建设项目环境影响评价报告书（表）。负责颁发排污许可证，办理项目环保设施竣工验收手续，同时报送嘉兴、平湖两市环保局备案。

（七）其它

国防动员（征兵、人民防空）、民兵预备役、城镇退伍兵安置、粮食、气象、无线电仍归平湖市负责管理；民政、司法、科技、物价、交通、计划生育、爱国卫生、外事、内贸等由港区负责管理，港区相关职能部门和乍浦镇负责日常管理和组织实施。行政复议按原来隶属关系和管理程序不变，港区作为单列统计单位，统计数据在报平湖市政府统计部门的同时，报送嘉兴市统计部门。

三、乍浦镇人大和检察、法院系统的工作，按有关法律规定保持平湖市管理序列不变。党委、政府的行政管理由港区党工委、管委会统一领导和管理。

（一）人事管理

由港区管委会人事主管部门负责办理乍浦镇和镇属事业单位的机构和编制设置、干部调配、奖惩、培训、工资福利、专业技术职务的审核、审批及干部统计工作。镇机关和所属事业单位工作人员的养老保险工作，仍按平湖市现有统筹办法办理。在下达教师分配计划指标中单列乍浦的指标。

（二）行政监察

监察工作由港区管委会监察职能部门负责，检查政府部门行政执法工作，受理对政府行政机关、公务人员违反行政纪律行为的控告、检举、调处、申诉，并按干部管理权限实施行政监察。

（三）财政及审计

由嘉兴市财政局港区分局负责审核镇财政预决算，并报平湖市人民政府；负责对预算内、外资金的监督；审批有关财政收支决算。由港区审计主管部门负责对镇级（含直属单位）的财政、财务收支、国有资产的审计和监督。

（四）党建工作

港区党工委对乍浦镇党建工作履行上级党委的领导职责。负责镇级领导班子的教育、考察和任免，指导党的基层组织建设，组织党员教育工作，按干部管理权限查处违纪案件。审批和办理镇党委和直属机构党组织的机构设置、党员组织关系的变动等党务工作。

四、按照管人管事相一致和财权事权相统一的原则，上述事权明确后，平湖市政府有关部门原派驻在乍浦的工作机构和直属单位，应根据事权的划分相应调整隶属关系，并相应调整财政收入和支出基数。对需调整的具体单位，在测定财政体制时一并确定。

五、嘉兴港区党工委、管委会要着力构建以港口建设为龙头、招商引资为重点、镇区建设相配套的港务局、开发区和乍浦镇三位一体的特色港区。要根据港区的事权划分，进一步明确管委会、港务局、乍浦镇各自的管理职能和权限，做到统一领导、统盘规划、分工负责、分块运作、互为依托，建立起精干高效的管理体制和顺畅便捷的运行机制，加快港区开发建设和各项事业的发展。

土地征收调研报告

　随着人们自身素质提升，报告使用的频率越来越高，通常情况下，报告的内容含量大、篇幅较长。那么大家知道标准正式的报告格式吗？以下是我收集整理的土地征收调研报告，欢迎阅读与收藏。

土地征收调研报告1

　随着我县经济的飞速发展，城镇化建设明显加快，我县辖区内的农村集体土地被征收的数量增多，而土地征收关系到国家、集体及个人的利益冲突和利益平衡。如果处理不当，很可能损害各方利益，导致引发更多的土地征收补偿纠纷案件，进而激发社会矛盾。针对这一课题，县妇联组织机关干部职工深入到星沙、黄花、跳马、榔梨等乡镇以及相关的县直部门单位进行座谈、走访，发放调查问卷，查找原因，分析问题，探索出一条既适合民情又符合民意的解决办法。

　 一、存在的问题和特点

　从妇联系统接待和处理维权案件来看，涉及到侵犯农村妇女土地承包权及征地拆迁补偿的问题成上升趋势，从XX年到20xx年县妇联共接待来信来访238件，其中因征收补偿费分配问题上访的44件，占同期上访案件总数的19%，其中XX年15件，XX年年12件，20xx年9件，20xx年元—4月份8件；从县法院受理土地征收补偿纠纷案件的情况来看，XX年至20xx年5月共受理土地征收补偿纠纷案件68件，均已审结。从20xx年5月起，县法院对该类案件暂缓立案至今。目前，拟向县法院提起土地征收补偿纠纷案的当事人主要集中在跳马、黄花、榔梨辖区，其中以跳马的情况较为突出。据初步统计，目前向法院要求起诉的案子逾百件，其中跳马占一半左右，现有几十位农村出嫁后向市、县妇联投诉。

　（一）问题的出现存在四个方面

　一是承包过程中明显违反法律规定，剥夺出嫁、离婚、丧偶妇女的土地承包经营权。比较典型的是：①出嫁女承包地被强行收回。主要表现为出嫁女娘家土地被收归集体，而嫁入地又未分到地。②离婚、丧偶的农村妇女土地被强行收归集体。有的离婚后不论妇女是否能够从娘家或再婚夫家所在村获得土地，原有土地都被收回。

　二是在集体经济组织分配利润或征用土地补偿时，侵犯妇女应当享有的土地权益。如有的地方通过村规民约等形式明确规定，妇女出嫁、离婚后承包经营权不受保护，不能享受本组村民同等待遇。主要体现在少分或不分给婚嫁妇女土地征收补偿费。还有的对妇女土地补偿费的分配随意性大。农村妇女能否分得土地补偿款，由村规民约、户主代表会决定，即是同村同等条件下，往往也有不同的分配结果。

　三是离婚妇女因离婚后不能单独立户，户口还在夫家，政府按户主发放土地征收费后，夫家从中卡扣，致使离婚妇女土地征收补偿费难以到位。

　四是部分妇女就土地征收补偿费问题上诉到法院后，胜诉容易执行难，官司胜诉了，但因“婚嫁女”问题的复杂性，执行难度大，有的赢得了官司拿不到钱，还有的是第一批征收款赢了官司款还没到位，第二批征收款又分完了又要重新上诉法院。截止目前为止，县法院反执结土地征收补偿纠纷案件14件，尚存未执结的土地征收补偿纠纷案件有54件，案件执结率反达20。59%，效果很不理想。

　（二）审理土地征收补偿纠纷案遇到的问题及困难

　一是农村集体经济组织成员资格难以界定：我国目前对农村集体经济组织成员资格如何界定尚没有明确的法律规定，各地法院在具体实务中的操作不一致。而目前关于“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、服刑人员、在校生等是否具备农村集体经济组织成员的问题，在实务中未能形成统一、规范的标准。

　二是审理中存在无法采取有效财产保全措施、无法调查取证、无法正常开庭审理及界定农村集体经济组织成员资格标准不统一的问题。

　三是农村集体经济组织及经济组织成员对有关法律和政策不理解，对抗法院生效文书的执行。土地征收补偿纠纷的产生往往是集体经济组织以“合法化”的村民会议自制剥夺经济组织个别成员的权益，在征收土地征收补偿款的分配过程中，否定“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、服刑人员、在校生等的经济组织成员资格。大多数集体经济组织成员基于自身利益的考虑，均排斥或拒绝执行法律。尤其个别经济组织负责人煽动民心，组织经济组织成员阻碍法院取证、庭审及执行，影响恶劣。

　四是政府有关职能部门、乡镇政府对法院涉及土地征收补偿纠纷的审理和执行工作不理解、不配合、不协助、不支持，甚至人为设置阻碍。在县法院已受理的执行土地征收补偿纠纷案件中，曾出现有关部门不配合、不予协助甚至暴力抗拒法院执行的情形，经教育、制裁后情况虽稍有所好转，但形势仍不容乐观。

　五是土地征收补偿纠纷案执行难度大，补偿款分配到村、组后被迅速分配到经济组织成员手中，资金无法收回。而集体经济组织又无其他经济实体，没有其他收入来源，导致案件无法顺利执结。未能执结的案件越积越多，逐渐形成恶性循环。而原告或申请执行人在判决后因无法得到执行款，便将对集体经济组织的愤怒转嫁到法院和办案干警头上，动辄上访、告状，办案干警疲于应付各种汇报，严重影响干警办案积极性，甚至影响县法院全面工作的开展。

　 二、凸现的原因及分析

　一是部分群众法律意识不强，法制观念淡薄。部分群众甚至少数基层干部对《农村土地承包法》、《妇女权益保障法》等法律法规内容理解不深，认识不足，导致一些村民自治组织在讨论制定村规民约时作出不利于“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、服刑人员、在校生等经济组织成员的资格，剥夺受害人的权利。

　二是一些村规民约与法律不符。有的村组虽然落实了30年承包责任制，但仍按村规民约每隔3至5年调整一次土地，仍存在随意终止或变更承包合同的问题，对婚嫁女、农嫁非妇女、丧偶妇女及未成年女性的土地承包权进行强制调整，严重地损害了妇女儿童的合法权益。

　三是户籍制度引发一系列矛盾。①经济较发达的乡村，嫁出去的妇女不愿迁出户口，嫁入的人口不断增加，导致农村资源和经济利益增长速度有限性同人口增长速度急剧的矛盾突出，利益分配压力逐年加大。②城乡地区户籍管理分割性，导致不少与城市男子结婚的农村妇女不能随其夫户口迁入城镇。因此，本村出嫁女的户口没有迁出，嫁入本村的妇女不断增加，在利益分配时就“僧多粥少”，村民们认为自身利益被抢走了，所以排斥出嫁女。

　四是组织机构不健全，法院执行难度大。目前，全县还没有健全农村土地承包合同仲裁机构，致使一些土地承包合同纠纷难以得到及时解决，《村民委员会组织法》中没有规定村规民约的审查、监督机制，村民以自治为由理直气壮，当地政府在处理此类纠纷时因村民自治、村规民约等诸方面原因感到很棘手，法院限于法律规定的不完善，以及“婚嫁女”问题的复杂性，土地承包纠纷经法院判决后执行难度大。

土地征收调研报告2

　摘要：农村土地征收制度改革已成为我国农业现代化过程中亟待解决的问题。

　我国目前农村土地征收制度改革主要有土地股份合作社、土地信用合作社、土地转包、城乡统筹等不同模式。通过法律规范、制度创新、组织建设、政策支持等一系列政策措施，促进我国农村土地征收制度改革，对加快我国农业现代化具有十分重要的意义。

　关键词：土地征收制度改革 三个阶段 三种模式 主要问题

　土地制度改革始终是中国整体改革中的一个重要方面。农村土地制度不仅直接影响到中国土地资源的保护和农业生产的可持续发展，还关系到整个国民经济的宏观运行和行业效率，也关系到中国农村社会的政治稳定。当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的全新发展阶段。这就要求农村土地进行适度征收和集中经营。对我国农村土地征收制度改革的主要模式进行研究。对促进我国农村土地征收制度改革和农业现代化具有十分重要的意义。

　 总的来说，这种改革探索大体可以分为三个阶段：

　1.第一阶段是上世纪90年代中后期，始于经济较为发达地区的多种补偿安置模式的探索。上世纪90年代，发达地区工业化、城镇化快速推进，用地量随之大增，地方政府的财力也有所增强。农民在征地中的要求也越来越高，完全依据土地管理法规定的标准对农民进行补偿，很难满足要求。发达地区根据经济发展的需要，自行发起了探索尝试。国土资源部从1999年开始在全国安排了两批共19个城市在征地补偿安置、征地程序等不同方面开展试点，探索征地制度改革之路。这一阶段改革的特点是自下而上的探索和自上而下改革相结合。

　2.第二阶段是20xx年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》发布之后的提高补偿标准，实行征地区片价及统一年产值的探索。征地制度改革路线自改革开始以来一直存在土地是否私有化的争论。20xx年国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》，主要内容是明确了征地制度改革的主要任务就是全面推行征地区片价和统一年产值，提高补偿标准，建立社会保障制度等。要求省、自治区、直辖市人民政府要制定并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。这一阶段的特点是国家强力推动统一的补偿标准。

　3．第三阶段是党的十七届三中全会后，国家部署的新一轮缩小征地范围、提高补偿标准的探索。根据中央要求，20xx年，国土资源部启动新一轮征地制度改革，在十一个国家确定的综合改革试验区开展征地制度改革试点。试点主要内容包括，一是区分公益性和非公益性用地，缩小征地范围，二是完善征地补偿安置机制，三是改进农用地转用与征收审批方式。这一阶段的特点是开展了触及征地制度实质的征地范围试点。

　在新的历史时期，中国开始逐步摆脱过去“左”的做法，对公民私有财产权力的保护开始加强，征地补偿标准大为提高，征地权限逐步上划，强化用途管制，严格保护耕地。我国目前农村土地征收制度改革的主要模式，归纳起来主要有以下三种类型，分别是：

　 1.南海模式

　上个世纪90年代初，广东南海农民到非农产业就业的比重大为增加，出现大量弃耕和抛荒现象，当地农民和外地企业纷纷办厂，土地需求量大大增加。1992年春，南海罗村镇下柏管理区经反复研究，最终将辖区农民的土地集中起来，划分为农业保护区和工业开发区及群众商住区，依此实施一定规划和经营。同时将集体土地和农民承包经营权折价入股到在农民土地上兴办的企业，农民参与按股分红，农地转成非农用地的级差收益按照51：49的比例在集体和农民之间分成。企业租用农民的土地，一亩地每年几千元，且预交三到五年，企业一次性交给集体的土地租金就相当于目前国家的征地补偿费。

　 2.嘉兴模式

　嘉兴模式从本质上讲并不是对传统征地制度改革的颠覆。传统的'征地制度的弊端在于征地范围广、补偿标准低和失地农民没有保障的问题。而嘉兴模式主要是针对第三个弊端，所以又被称为“土地换社保”模式。嘉兴模式可以简单的概括为“三统”、“一分别”。“三统”即为政府统一实施征地，统一补偿政策，统一办理失地人员农转非和养老保险。“一分别”即为不同年龄段的安置对象分别进行安置。比较有创新之处是政府不再向村集体支付人员安置费，而是将所有费用转入到劳动社保部门的社保专户，直接落实到安置人员个人账户上。同时出台有关政策按照不同年龄段对被征地人员分别进行安置。对征地时属于劳动年龄段的人员，按照当地测算标准一次性交纳基本生活保障费用。在其未就业时，可以发

　放不超过两年的生活补助费，补助期满仍未就业并符合城市居民最低生活保障的纳入城市低保。

　 3.芜湖模式

　芜湖模式的核心是土地所有权不发生变化，仍然保留集体所有的性质。农民集体所有的土地在转让、租赁、作价入股、联营联建、抵押等形式的使用权转移行为期限结束后，土地仍然是农民集体所有。试点中土地流转过程是这样的：先由各试点乡镇成立建设发展投资有限公司作为土地的假定使用方，按若干程序和条件与村集体签订协议，取得农民集体所有的土地的使用权。尔后乡镇建设投资有限公司在按照开放的需要向工业企业等实际用地方转让土地使用权。在此过程中，各乡镇既是土地流转的组织者，又作为中介人具体参与到流转之中。

　通过对着三种模式的研究，我发现我国农村土地征收制度改革的案例模式中分别主要有以下特点：

　 1.南海模式

　这种模式不仅承认了土地在作农用时农民对土地的收益权，而且承认现在的股权持有者也有权享有土地在作非农使用以后的级差增值收益。这既延伸了农地承包制下农民对承包土地长期而有保障的土地权利，也使土地承包权益因为制度创新而得到加强。地方政府在采用国有出让方式征用土地的同时，最大限度地将非农建设用地留作农村集体使用。

　 2.嘉兴模式

　这种模式的优势在于从根本上解决了失地农民的社会保障问题。但这种模式并没有从根本上解决土地的级差收益由政府垄断的问题。如果说南海模式还可以有可能实现农民以土地权利参与工业化获得致富的机会，那么这种以土地换社保的方式实际上使得农民不可能靠土地致富。这并不是社会保障的本意。这种模式并不需要财政的任何转移支付，甚至可农民最终获得的实际收入的现值有可能少于一次性补偿的额度。因此，这种模式本质上仍然是传统的征地制度。

　 3.芜湖模式

　表面上看，芜湖模式似乎和南海模式并不本质区别，因为土地所有权都掌握在农民手中。但是两者的区别在于前者实际上是一种“转租”并且期限很长，这就决定了在芜湖模式里政府尤其是乡镇政府的参与性要大大高于后者。各试点乡

　镇建设投资公司在取得农民集体土地的使用权的过程中，村民处于极其被动的地位，不排除一些村干部借机中饱私囊、营私舞弊的嫌疑。

　对于这三种征地制度改革的模式，各有利弊。对此我总结了以下建议：

　第一，建立一个开放、竞争、公平、有序的农村土地产权交易和租赁市场。市、镇两级农村土地征收管理服务中心，每个村设立土地征收服务站，形成了市、镇、村三级土地征收服务体系。提供土地征收信息登记发布、土地评估、谈判交易、合同签订鉴证、法律政策咨询、纠纷调解等服务，促进农村土地征收的有序进行。

　第二，建立健全农业投入保障制度、农产品价格保护制度、农业生态环境补偿制度。为保证粮食安全，一方面，必须严格土地征用制度，完善土地补偿机制，避免耕地资源的流失；另一方面应对农民保护基本农田和种粮所支付的机会成本实行财政补贴，增强农民保护农田和种粮的积极性。

　第三，为了降低农业经营和土地征收的风险，引入农业保险机制。由政府对农业保险给予保费补贴，降低农村土地合作社土地使用权的抵押风险和银行贷款风险。

　参考文献：1、李昌平：中国农村土地制度现状及改革前景

　2、张晓山：中国农村土地制度变革的回顾和展望

　3、陈汉圣：对第二轮土地承包工作的观察分析（中共中央政研室、农业部农村固定观察点办公室《观察报告》)

　4、廖洪乐：中国农村土地承包制度研究（中国财政经济出版社）

　

土地征收调研报告3

　据了解，自国家税务总局20__年初下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，两年多来，绝大多数省市能够严格按照国家税务总局要求进行土地增值税的清算，取得了良好的效果，但也有极个别地区清算工作几乎没有任何进展，其主要原因就是在这个地区几乎所有的房地产企业均采取“核定征收”的方法来征收土地增值税。

　核定征收土地增值税做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成税款流失。目前采取核定征收率征收土地增值税的地区，大多数把征收率确定为销售收入的1%～3%之间。按照《土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）规定，土地增值税采取按增值额的超率累进税率征收，最低一档税率为30%，计税依据为增值额。如果按照上述征收率倒推得出土地增值税的增值额占销售收入的比例大致为3.33%～10%之间，这样一来，增值率高的纳税人就会因为核定征收而少缴税款，造成大量税款流失。

　二是改变了计税依据和税率，土地增值税的特殊调节功能丧失。我国开征土地增值税的主要目的是：规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

　它设置的主要原则是对转让房地产的增值收益征税，在房地产转让环节计征，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制房地产投机、牟取暴利的行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益。因此，我国规定土地增值税的计税依据是房地产转让的增值额，税率是超率累进税率，以实现土地增值税的特殊调节功能。但是，在整个地区“一刀切”地对房地产企业采取核定征收率的方法征收土地增值税，房地产企业都按“销售收入”乘以“征收率”缴纳土地增值税，形成了事实上的把计税依据由增值额变为销售额，把超率累进税率变为了固定比例税率，把不易转嫁税负对收益环节征收的调节税转变为易于转嫁税负的流转税，土地增值税对土地增值收益的特殊调节功能丧失，它不但不能抑制房价过快上涨，反而会助推房价上涨。

　针对土地增值税核定征收管理中存在的弊端，笔者建议：

　一是采取有力措施，减少核定征收范围。建议相关部门对土地增值税核定征收问题提出指导性意见，明确要求各地主管税务机关严格按照《税收征管法》第三十五条的规定和《条例》第九条及其《细则》第十三条、十四条规定的条件和办法掌握核定征收土地增值税的标准，不得违规扩大核定征收范围。对确实难以准确核算收入、成本、费用的纳税人，要严格审查，并督促这些企业尽快建账建制，积极引导企业向查账征收过渡。对已实行核定征收的纳税人，全面检查，发现其一旦具备查账征收条件，要及时改为查账征收。

　二是采取科学的核定征收方法，保持土地增值税的特殊调节功能。对于确实无法查账征收的纳税人，采取核定征收的方法征收土地增值税是符合法律规定的。核定是建立在一定合理因素基础上的对应征税款进行估算的一种方法，这种核定只是相对的合理。因而核定的税款准确程度只能是相对的，但是核定税额不是简单的随意确定，而应有合理、合法的依据。尽管其核定的应纳税额不能保证与实际完全相符，但也要求尽力减少征税误差，保持其相对的合理性。而目前这种针对房地产开发企业按查账方法难以合理准确地计算土地增值税税额时，按统一的征收率征收土地增值税缺乏科学性和合理性。

　对于无法查账征收土地增值税的企业，应该首先采取一定的科学合理的方法来确定计税依据，土地增值税的计税依据是增值额，而增值额是根据转让收入和扣除项目金额计算出来的。因此，只要采取一定的方法核定出转让收入和扣除项目金额，然后按适用税率计算应纳土地增值税即可。

　对此，《条例》第九条及其《细则》第十四条已作明确规定，即在纳税人提供的转让价格和扣除项目不实的情况下，应由法定的房地产评估机构进行评估，税务机关根据评估价格确定房地产转让收入和扣除项目金额。虽然按评估价格计算土地增值税，评估出来的数据和实际数据会有些差异，但在尽可能的情况下使核定的税收接近实际应纳税款，是符合税收合理性要求的。同时由于通过评估得出来的是收入和扣除项目，由此计算出增值额，仍可按超率累进税率计算征收，土地增值税的调节功能仍然起作用。

　三是完善对房地产企业土地增值税的管理制度。税务机关应严格执行土地增值税的预征和清算的规定，并要求房地产企业必须按期向主管税务机关报送与房地产开发项目有关的财务会计报表及有关凭证等资料。主管税务机关要加强对房地产开发企业的跟踪管理和过程控制，如应分户设立房地产企业管理台账，建立地区房地产行业相关指标数据库，以便于对土地增值税纳税情况进行评估。同时，主管税务机关要加强与房地产相关管理部门的协调配合，及时掌握相关信息。对于预征土地增值税的，要按照有关规定汇算清缴。

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